AI XÂY NHÀ CHO NGƯỜI NGHÈO? (Nguyễn Văn Đỉnh | vnexpress.net)

 

Ai xây nhà cho người nghèo?

Nguyễn Văn Đỉnh - Chuyên gia pháp lý

Posted on 18/01/2025 by Boxit VN

https://boxitvn.online/?p=92661

 

Tôi thường được bạn bè, người thân hỏi về nhà ở xã hội, các dự án sắp triển khai, mở bán… Thỉnh thoảng tôi được đề nghị tư vấn điều kiện mua nhà, các giấy tờ cần chuẩn bị sẵn, mục đích là ngay khi nào có thông báo mở bán, họ sẽ nộp luôn, hòng tăng cơ may sở hữu một căn.

 

Giá nhà tăng chóng mặt, từ phân khúc chung cư, đất nền cho tới nhà ở trong ngõ hẻm, thậm chí cả chung cư cũ, nhà tái định cư đã qua sử dụng… khiến nhà ở xã hội trở thành điểm tựa cuối cùng về chốn an cư cho người lao động. Đề án một triệu căn nhà ở xã hội, đặt mục tiêu xây dựng 130.000 căn năm 2024, làm dấy lên hy vọng. Nhưng 12 tháng đi qua với chỉ 20.000 sản phẩm được đưa ra thị trường, theo báo cáo của Bộ Xây dựng.

 

Nếu nhìn vào tốc độ phát triển nhà ở xã hội trong khoảng 15 năm qua, mỗi năm cả nước chỉ hoàn thành khoảng 13.000 căn thì chỉ tiêu 130.000 căn năm 2024 (tăng trưởng 1.000% trong khi không có trợ lực nào thực sự đột phá) là rất thách thức. Việc không hoàn thành mục tiêu là điều đã được báo trước. Năm 2025 này, cả nước đặt mục tiêu 100.000 căn, ít hơn 2024 nhưng cũng sẽ rất khó đạt được.

 

Đâu là lý do chính khiến việc phát triển nhà ở xã hội gặp nhiều trở ngại? 

 

Tựu trung lại có ba nguyên nhân chủ yếu: quỹ đất, nguồn vốn, và thể chế, chính sách.

 

Quỹ đất là trở ngại đầu tiên bởi theo báo cáo của Bộ Xây dựng, các địa phương ít quan tâm tạo lập quỹ đất sạch phát triển nhà ở xã hội mà trông cậy cả vào “quỹ đất 20%” cắt ra từ dự án nhà ở thương mại; trong khi chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại thường không tích cực triển khai nhà ở xã hội vì lời lãi ít.

 

Trở ngại thứ hai là về nguồn vốn. Do biên lợi nhuận thấp và hướng đến nhóm đối tượng có thu nhập thấp, việc phát triển nhà ở xã hội phụ thuộc nhiều vào nguồn vốn vay ưu đãi. Tuy nhiên hiện nay, cả chủ đầu tư và khách hàng đều rất khó tiếp cận các gói vay ưu đãi. Hơn nữa các gói vay này có lãi suất chưa đủ hấp dẫn, thời gian vay rất ngắn, cộng với nguy cơ bị thanh tra, hậu kiểm khiến doanh nghiệp, người dân ngần ngại.

 

Trở ngại thứ ba nằm ở thể chế, chính sách. Thủ tục để làm nhà ở xã hội hiện nay phức tạp hơn cả nhà ở thương mại, doanh nghiệp thường mất tối thiểu 2-3 năm thực hiện thủ tục pháp lý để đủ điều kiện khởi công.

 

Nhà ở xã hội là chính sách nhân văn, cần ưu tiên thúc đẩy nhằm giải quyết nhu cầu chỗ ở cho người dân, đặc biệt các chủ thể yếu thế không có cơ hội sở hữu nhà ở thông qua cơ chế thị trường. Nhưng những vướng mắc thời gian qua cho thấy cần một hướng tiếp cận mới để triển khai chính sách này có hiệu quả.

 

Cần nhấn mạnh rằng nhà ở xã hội là thứ hàng hóa đặc biệt, không phải hàng hóa tự do lưu thông trên thị trường (người bán được tự do lựa chọn bán cho ai, bán với giá nào). Nhà ở xã hội là sản phẩm “phi thị trường”, bị kiểm soát cả về đối tượng thụ hưởng (người mua) lẫn giá giao dịch. Với tính chất một sản phẩm “phi thị trường”, có tính chất bình ổn, nhằm đảm bảo an sinh, phúc lợi xã hội, nhà ở xã hội cần sự chủ động hơn từ nguồn lực của nhà nước.

 

Về mặt bản chất, việc chăm lo đời sống người dân thông qua các chính sách an sinh xã hội luôn là việc mà nhà nước phải giữ vai trò chủ đạo. Bởi vậy, chính sách nhà ở xã hội – dù không ngừng được cải tiến, điều chỉnh – vẫn tiếp tục vướng trong thực thi nếu các cơ quan nhà nước không tự làm mà chỉ đứng ở vai trò chỉ đạo. Hiện nay, đại đa số sản phẩm nhà ở xã hội là do các doanh nghiệp bỏ vốn đầu tư, trong khi doanh nghiệp bất động sản bản chất là những pháp nhân thương mại, hoạt động chủ yếu vì lợi nhuận.

 

Điều tương tự cũng xảy ra với các ngân hàng thương mại. Hoạt động cho vay của ngân hàng là hoạt động kinh doanh chính nhằm tìm kiếm lợi nhuận trên nguyên tắc thị trường. Việc yêu cầu doanh nghiệp phải đầu tư vào phân khúc lời lãi ít, rủi ro nhiều; hay ngân hàng phải cho một nhóm khách hàng “kém hấp dẫn” (theo tiêu chuẩn của ngân hàng) vay với lãi suất thấp là đi ngược với quy luật thị trường.

 

Không thể giải quyết chỗ ở cho những người yếu thế bằng cách trông chờ vào trách nhiệm xã hội của doanh nghiệp. Bởi vậy, nhà nước cần chủ động giải quyết vấn đề bằng nguồn vốn đầu tư công với mục đích chủ yếu để cho thuê, hạn chế xây dựng để bán nhằm tránh trục lợi chính sách.

 

Chính sách nhà ở xã hội phải được coi là một bộ phận không thể tách rời của chính sách chung về phát triển thị trường bất động sản. Trong đó cần tách bạch rõ hai khía cạnh. Ở khía cạnh kinh tế, các dự án khu đô thị, nhà ở thương mại sử dụng nguồn lực đất đai có giá trị cao thì giao doanh nghiệp thực hiện thông qua cơ chế cạnh tranh (đấu giá, đấu thầu), nhà nước thu tiền đất để đưa vào ngân sách. Ở khía cạnh an sinh xã hội, việc đầu tư nhà ở cho người thu nhập thấp cần phải do nhà nước chủ trì.

 

Về mặt tổng thể, nhà nước sẽ điều tiết, sử dụng một phần nguồn tiền đất thu được từ các dự án thương mại để chi cho đầu tư phát triển nhà ở xã hội. Phương thức này sẽ thúc đẩy cả hai phân khúc cùng phát triển, thiết lập thị trường bất động sản cân bằng, ổn định, tránh gây “lệch pha cung cầu”, mất cân đối về cơ cấu sản phẩm.

 

Ngược lại nếu vẫn trông chờ vào “lòng tốt”, ý thức với cộng đồng của các doanh nghiệp như hiện nay thì việc phát triển nhà ở xã hội vẫn trong vòng luẩn quẩn.

 

N.V.Đ.

Nguồn: vnexpress.net