Bốn Phương: LÀM GÌ VỚI HÀNG ĐỐNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐANG BẤT ĐỘNG ĐẬY ? (Nguyễn Ngọc Già)

Wednesday, 15 February 2023

LÀM GÌ VỚI HÀNG ĐỐNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐANG BẤT ĐỘNG ĐẬY ? (Nguyễn Ngọc Già)

Làm gì với hàng đống Bất Động Sản đang bất động đậy? (phần 4)

Thứ Ba, 02/14/2023 - 04:22 — nguyenngocgia

https://www.rfavietnam.com/node/7527

Tóm tắt phần 1: Thị trường BĐS sai lầm bởi hai nguyên nhân căn bản, gồm: Văn hóa nông nghiệp lạc hậu và phân khúc sản phẩm sai từ đầu. Văn hóa nông nghiệp lạc hậu ảnh hưởng và chi phối toàn bộ quy hoạch đất và sử dụng đất, kể cả lãnh thổ - vùng cho tới địa phương. Phân khúc sản phẩm chỉ toàn vẽ ra những "khu đô thị" được gọi là cao cấp - hiện đại, vốn đẩy thành phần trung lưu và thu nhập thấp ra khỏi thị trường BĐS. Trong khi hai thành phần này chiếm hơn 85% dân số toàn cõi Việt Nam.

Tóm tắt phần 2: Không thể giải cứu BĐS bằng nhãn quan nông nghiệp như giải cứu nông sản vài năm trước đây. Càng không thể giải cứu thị trường BĐS bằng "kỹ thuật kinh tế" như: nới room tín dụng, giãn nợ - hoãn nợ, hạ lãi suất cho vay mua nhà, đổi trái phiếu lấy nhà - đất v.v... Phần 2 cũng chỉ ra sai lầm chết người của thị trường BĐS trên toàn cõi Việt Nam, bởi vì học đòi theo khu đô thị Phú Mỹ Hưng - vốn chỉ không đầy 500 hecta với quá nhiều khác biệt và khác hẳn về "văn hóa kinh doanh BĐS". Thêm vào đó, Phú Mỹ Hưng đã tồn tại gần 30 năm, với khởi phát đầu tư cũng phải chấp nhận đầu tư hạ tầng nghiêm túc và chất lượng cùng tiện ích toàn khu rất trường vốn, thậm chí họ chịu ế ẩm và lỗ nhiều năm - Đây là điều mà tất cả chủ đầu tư BĐS nội địa không bao giờ chấp nhận, bởi đầu óc văn hóa nông nghiệp lạc hậu, chỉ muốn mua bán nhanh - lời thật nhiều. Giới BĐS Việt Nam nhìn căn hộ - căn nhà - mảnh đất không khác hàng nông sản - gia dụng - điện máy - điện lạnh v.v...

Tóm tắt phần 3: Nhiệm vụ của Ngân hàng Nhà nước đã được quy định rõ: Theo Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam năm 2010, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam là cơ quan ngang bộ của Chính phủ, là Ngân hàng trung ương của nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam. Ngân hàng Nhà nước thực hiện chức năng quản lý nhà nước về tiền tệ, hoạt động ngân hàng và ngoại hối; thực hiện chức năng Ngân hàng trung ương về phát hành tiền, ngân hàng của các tổ chức tín dụng và cung ứng dịch vụ tiền tệ cho Chính phủ. Hoạt động của Ngân hàng Nhà nước nhằm ổn định giá trị đồng tiền; bảo đảm sự an toàn hoạt động ngân hàng và hệ thống các tổ chức tín dụng; bảo đảm sự an toàn, hiệu quả của hệ thống thanh toán quốc gia; góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội theo định hướng xã hội chủ nghĩa. Vì vậy, ngân hàng Nhà nước không được phép chi phối (kể cả tham gia trực tiếp chỉ đạo "giải cứu" bất động sản).

________________

Ngày 8 tháng Hai năm 2023, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam đã tổ chức Hội nghị về tín dụng bất động sản với sự tham gia của các doanh nghiệp bất động sản, các ngân hàng thương mại, các Hiệp hội doanh nghiệp và Hiệp hội ngân hàng, đại diện lãnh đạo các bộ, ngành, đại diện Ủy ban Kinh tế của Quốc hội - Trang Thông tin điện tử Chính phủ cho biết [1]. Trong buổi hội nghị này, bà Nguyễn Thị Hồng - Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam yêu cầu các tổ chức tín dụng tiết giảm chi phí hoạt động, nhằm giảm lãi suất cho vay, cũng như tập trung tín dụng cho các dự án khả thi, đảm bảo tính pháp lý, có khả năng trả nợ vay đầy đủ và đúng hạn, đáp ứng nhu cầu thực về nhà ở.

Yêu cầu thượng dẫn cho thấy bà Thống đốc Nguyễn Thị Hồng không tuân thủ Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam năm 2010. Ngoài ra, các biện pháp của bà Hồng hoàn toàn không giúp thêm gì cho các doanh nghiệp BĐS, bởi nó đơn thuần là "kỹ thuật" của ngành ngân hàng, vốn không giải quyết được như "Tóm tắt" tại phần 1 - phần 2 - phần 3 nêu trên.

Khi đứng trước những vấn đề trầm trọng của nền kinh tế - xã hội, nhà cầm quyền CSVN hoàn toàn bỏ rơi Luật Pháp bằng cách tạo ra "Ban Chỉ đạo" hoặc "Tổ công tác Chính phủ". Đây là đặc điểm mang phong cách "luật rừng". Bởi không thể giải quyết được gì tốt hơn, mà chỉ làm sự việc vốn đã trầm trọng càng thêm bế tắc. Ví dụ, "phong trào chống dịch như chống giặc" do đương kim Thủ tướng Phạm Minh Chính phát động vào năm 2021 bằng kết quả rất tồi tệ (hơn 23.000 người dân TP.HCM bỏ mạng vào lúc bấy giờ), với nhiều "hoạt cảnh náo nhiệt" mà người dân không thể ngờ tới, như: hàng ngàn bộ đội từ miền Bắc vô Nam giúp dân "đi chợ"; bóng dáng "nón cối và bộ đồ xanh cứt ngựa" tràn ngập đường phố, trong tư thế bồng súng nghiêm chỉnh với tình trạng "thiết quân luật" như thời chiến, đi kèm đó là những họng súng đen ngòm, gây khiếp vía người dân, hơn là giải thoát được tâm trạng hoang mang tột độ của người dân TP.HCM vào lúc bấy giờ. Kết quả sau 2 năm của "Ban Chỉ đạo phòng chống dịch" cấp quốc gia là hơn một trăm đảng viên bị bắt tạm giam chờ ngày hầu tòa, cùng 3 nhân vật đình đám Vũ Đức Đam - Phạm Bình Minh - Nguyễn Xuân Phúc rủ nhau rời bỏ chức vụ, trong bẽ bàng và tê tái của những câu hỏi đầy ai oán vẫn bỏ ngỏ... với hơn 43.000 người bỏ mạng!

Trở lại vấn đề rất trầm trọng - Thị trường BĐS đang chết đứng với số dư nợ mới nhứt, trang Vietnamplus [2] cho biết hôm 8 tháng Hai năm 2023: Dư nợ tín dụng BĐS trong năm 2022 lên đến 2.580.000.000.000.000 (2,580 triệu tỷ đồng), tức là tương đương hơn 100 tỷ USD - Một con số gây choáng váng cho những ai theo dõi thị trường này và con số này đang đẩy cả nền kinh tế vào "máng trượt trơn láng" trôi tụt xuống địa ngục. Bởi khi thị trường BĐS chết đứng, kéo theo hàng chục thị trường khác liên lụy. Đặc biệt, thị trường lao động đã và đang gây thất nghiệp cho hàng trăm ngàn người. Trong khi đó, "TỔ CÔNG TÁC" của Chính phủ - lập ra vào ngày 17 tháng Mười Một năm 2022 do Phó Thủ tướng Lê Văn Thành ký quyết định [3] - vẫn loay hoay không biết làm gì khác ngoài việc khuyên các doanh nghiệp BĐS "bán bớt tài sản" [4].

"Tổ công tác" cấp độ quốc gia được lập ra không phải để làm nhà tư vấn với lời khuyên như trên. Vả chăng, khi khuyến nghị "BÁN BỚT TÀI SẢN", họ tỏ ra là những người không hiểu biết gì về kinh tế vĩ mô lẫn kinh tế vi mô của thị trường xứ thiên đàng. Thử hỏi:

- "Bán bớt" là bán bao nhiêu phần trăm trong tổng tài sản (gồm cả hàng tồn kho rất lớn) lên đến hơn cả trăm ngàn tỷ đồng ?

- "Bán bớt" thì bán cho ai? Không một nhà đầu tư nào sẵn sàng bỏ ra hàng trăm ngàn tỷ đồng để chôn cứng trong tình hình BĐS chết ngắc trên toàn cõi Việt Nam.

Một dự án để hình thành (thật sự) một KHU DÂN CƯ chắc chắn không thể một sớm một chiều mà phải trải qua hàng chục năm với hạ tầng cơ sở đầy đủ (trường học - bịnh viện - siêu thị - khu phức hợp giải trí (complex) - chùa chiền - nhà thờ). Trong khi đó, báo Dân Trí số ra ngày 14 tháng Hai năm 2023 với tựa "Tháo gỡ khó khăn cho thị trường địa ốc có phải là giải cứu người giàu?" [5] trong đó cho biết [5] hàng ngàn căn nhà - biệt thự với giá lên đến chục tỷ đồng vẫn bị bỏ hoang, hơn cả chục năm qua (!) Trong số hơn 85% dân trung lưu và nghèo, có cho không các căn nhà lên đến hàng chục tỷ đồng, chỉ dùng để ở, chắc chắn họ cũng không màng tới. Bởi để ở được trong những căn biệt thự với diện tích sử dụng đến 400 - 500m2, phải tốn thêm ít nhứt vài tỷ đồng để hoàn thiện. Những căn biệt thự bỏ không đã tố cáo các chủ đầu tư và khách hàng quăng tiền vô rồi bỏ phế, chính là những kẻ trọc phú kiêm tham nhũng bằng thủ đoạn "rửa tiền" với lòng tham không đáy, mà báo Vietnam Finance tố cáo từ lâu [6].

Quan hệ cung - cầu nhà ở tạo ra xung đột và nghịch lý rất lớn, suốt hàng chục năm qua mà nhà cầm quyền CSVN mắt lấp tai ngơ với Hiến pháp và Luật Đất Đai, Luật Nhà Ở cùng hàng chục bộ luật liên quan, vốn không được xây dựng dựa trên thực tại khách quan và khoa học. Chính điều đó đã trở thành tiền đề cho sự tiêu vong toàn bộ thị trường BĐS của hôm nay.

Đã quá muộn để nhà cầm quyền CSVN sửa sai lầm trầm trọng bằng cách: QUỐC HỮU HÓA toàn bộ các dự án hiện nay. Sau khi đã QUỐC HỮU HÓA, thì phải lập lại quy hoạch toàn bộ dựa trên tổng số các dự án, rồi phân ra:

1. Các dự án nào dang dở và bỏ hoang thì dứt khoát đập bỏ toàn bộ. Phần đất được dành cho hai lãnh vực Giáo dục và Y tế - Hai lãnh vực vốn rất tệ lậu về vấn đề đầu tư cơ sở vật chất, mà hàng triệu người dân đang kêu rên suốt hàng chục năm qua.

2. Các dự án nào đã hoàn thiện thì phân phối cho giới công nhân - công chức - viên chức ở. Sau khi ở chừng 10 năm thì BÁN HÓA GIÁ cho họ theo hình thức trả góp, dựa trên mức thu nhập hàng tháng.

Việc quốc hữu hóa và phân phối nhà ở sẽ khiến các dự án bừng dậy sức sống mới. Bởi từ việc hàng trăm ngàn người lao động thu nhập trung bình và thấp sẽ khiến họ lạc quan - tin tưởng vào mục tiêu của nhà cầm quyền CSVN hơn là hàng ngàn tuyên bố "chống tham nhũng - đốt lò", "ĐCSVN không có lợi ích nào khác ngoài lợi ích nhân dân" v.v... vốn quá nhàm chán và gây thất vọng não nề suốt gần nửa thế kỷ qua, tính từ 30 tháng Tư năm 1975.

----------------------

Chú thích

[1] https://xaydungchinhsach.chinhphu.vn/chi-dao-quan-trong-cua-thong-doc-nhnn-doi-voi-tin-dung-bat-dong-san-119230208192550434.htm

[2] https://www.vietnamplus.vn/du-no-tin-dung-bat-dong-san-nam-2022-dat-khoang-258-trieu-ty-dong/844824.vnp

[3] https://vnexpress.net/chinh-phu-lap-to-cong-tac-go-kho-cho-bat-dong-san-4537375.html

[4] https://kinhtedothi.vn/go-von-cho-doanh-nghiep-bat-dong-san-ban-bot-tai-san-tai-sao-khong.html

[5] https://dantri.com.vn/bat-dong-san/thao-go-kho-khan-cho-thi-truong-dia-o...

[6] https://vietnamfinance.vn/rua-tien-qua-mua-ban-bat-dong-san-chong-cach-n...

nguyenngocgia's blog

Làm gì với hàng đống Bất Động Sản đang bất động đậy? (phần 3)

Thứ Tư, 12/21/2022 - 04:45 — nguyenngocgia

Làm gì với hàng đống Bất Động Sản đang bất động đậy? (phần 2)