Bốn Phương: LÀM GÌ VỚI HÀNG ĐỐNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐANG BẤT ĐỘNG ĐẬY? (Nguyễn Ngọc Già)

Wednesday 21 December 2022

LÀM GÌ VỚI HÀNG ĐỐNG BẤT ĐỘNG SẢN ĐANG BẤT ĐỘNG ĐẬY? (Nguyễn Ngọc Già)

Làm gì với hàng đống Bất Động Sản đang bất động đậy? (phần 3)

Thứ Tư, 12/21/2022 - 04:45 — nguyenngocgia

https://www.rfavietnam.com/node/7454

Tóm tắt phần 1: Thị trường BĐS sai lầm bởi hai nguyên nhân căn bản, gồm: Văn hóa nông nghiệp lạc hậu và phân khúc sản phẩm sai từ đầu. Văn hóa nông nghiệp lạc hậu ảnh hưởng và chi phối toàn bộ quy hoạch đất và sử dụng đất, kể cả lãnh thổ - vùng cho tới địa phương. Phân khúc sản phẩm chỉ toàn vẽ ra những "khu đô thị" được gọi là cao cấp - hiện đại, vốn đẩy thành phần trung lưu và thu nhập thấp ra khỏi thị trường BĐS. Trong khi hai thành phần này chiếm hơn 85% dân số toàn cõi Việt Nam.

Tóm tắt phần 2: Không thể giải cứu BĐS bằng nhãn quan nông nghiệp như giải cứu nông sản vài năm trước đây. Càng không thể giải cứu thị trường BĐS bằng "kỹ thuật kinh tế" như: nới room tín dụng, giãn nợ - hoãn nợ, hạ lãi suất cho vay mua nhà, đổi trái phiếu lấy nhà - đất v.v... Phần 2 cũng chỉ ra sai lầm chết người của thị trường BĐS trên toàn cõi Việt Nam, bởi vì học đòi theo khu đô thị Phú Mỹ Hưng - vốn chỉ không đầy 500 hecta với quá nhiều khác biệt và khác hẳn về "văn hóa kinh doanh BĐS". Thêm vào đó, Phú Mỹ Hưng đã tồn tại gần 30 năm, với khởi phát đầu tư cũng phải chấp nhận đầu tư hạ tầng nghiêm túc và chất lượng cùng tiện ích toàn khu rất trường vốn, thậm chí họ chịu ế ẩm và lỗ nhiều năm - Đây là điều mà tất cả chủ đầu tư BĐS nội địa không bao giờ chấp nhận, bởi đầu óc văn hóa nông nghiệp lạc hậu, chỉ muốn mua bán nhanh - lời thật nhiều. Giới BĐS Việt Nam nhìn căn hộ - căn nhà - mảnh đất không khác hàng nông sản - gia dụng - điện máy - điện lạnh v.v...

______________

Báo Người Lao Động ra ngày 14 tháng Mười Hai năm 2022 cho biết [1] : "Ngân hàng Nhà nước vừa có quyết định tăng lãi suất đối với các khoản dư nợ cho vay hỗ trợ nhà ở trong năm 2023 lên 5%/năm. Quyết định có hiệu lực từ 1-1-2023".

Trong khi đó, nhiệm vụ của Ngân hàng Nhà nước đã được quy định rõ [2]: Theo Luật Ngân hàng Nhà nước Việt Nam năm 2010, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam là cơ quan ngang bộ của Chính phủ, là Ngân hàng trung ương của nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam. Ngân hàng Nhà nước thực hiện chức năng quản lý nhà nước về tiền tệ, hoạt động ngân hàng và ngoại hối; thực hiện chức năng Ngân hàng trung ương về phát hành tiền, ngân hàng của các tổ chức tín dụng và cung ứng dịch vụ tiền tệ cho Chính phủ. Hoạt động của Ngân hàng Nhà nước nhằm ổn định giá trị đồng tiền; bảo đảm sự an toàn hoạt động ngân hàng và hệ thống các tổ chức tín dụng; bảo đảm sự an toàn, hiệu quả của hệ thống thanh toán quốc gia; góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội theo định hướng xã hội chủ nghĩa.

Dù có vẻ mức lãi suất 5%/năm, nhằm thể hiện sự nhiệt tình của Ngân hàng Nhà nước, trong việc cố gắng giúp đỡ thị trường BĐS thoát khỏi bế tắc nhưng việc tăng lãi suất càng đánh thẳng vào giá cả thị trường này, vốn đã cao một cách bất hợp lý và phản khoa học trong hàng chục năm qua.

Thị trường BĐS dành cho người thu nhập thấp - dù là đối tượng chính của Ngân hàng Nhà nước nhưng chỉ có giá trị trên... giấy, bởi thực tế một thước vuông đất hay căn hộ không dành cho đối tượng này. Bên cạnh đó, mua căn hộ gọi là "nhà ở xã hội" với việc trả góp khoảng 30 năm, khiến cho người lao động nghèo, suốt đời đi làm chỉ để trả nợ [3] như báo Công Luận đã chỉ ra. Vay dài hạn mua nhà trở nên bất khả thi, với thực tế đã chứng minh hàng chục năm qua. Đồng thời trả góp căn hộ - căn nhà - mảnh đất với đồng nội tệ mất giá quá nhiều và quá nhanh đã khiến tất cả chủ đầu tư BĐS không mặn mà. Cùng với thời gian quá dài và lãi suất bất khả thi, thì luật pháp thay đổi tùy tiện cũng là một mối rủi ro quá lớn, cho cả bên kinh doanh và bên mua nhà.

Song song đó, hiện nay, hàng tồn kho của các chủ đầu tư lớn khủng khiếp, chiếm hàng trăm ngàn hecta, với giá trị lên đến hàng trăm ngàn tỷ đồng [4] càng khiến BĐS thêm bất động đậy. Bởi không bao giờ giải thoát được hàng tồn kho. Vì không thể trông mong cảnh cả trăm ngàn người mua cùng 1 thời gian (ví dụ 2 năm). Từ đó, các dự án BĐS không thể hình thành cái gọi là "KHU dân cư cao cấp" hay "KHU đô thị". Bởi chữ "KHU" có nghĩa, cần phải có một cộng đồng vài chục ngàn người cùng ở tại đó, mới phát sinh nhanh nhu cầu chợ búa - siêu thị - trường học - khu vui chơi giải trí - bịnh viện v.v... mà Phú Mỹ Hưng đã tốn không dưới 20 năm, để có được như hiện nay. Tại đó, người dân không cần phải ra trung tâm hay nơi thị tứ cũ để sinh hoạt - mua bán - trao đổi các nhu cầu, trong đời sống thường nhựt.

Minh chứng cho đầu óc chụp giựt trong kinh doanh BĐS của các chủ đầu tư Việt Nam, chính là hàng trăm ngàn căn hộ hoàn thiện bên ngoài - nhà thô - biệt thự thô và hàng trăm ngàn mảnh đất đã phân lô, rơi vào tình trạng hoang phế rêu xanh - rỉ sét - cỏ mọc um tùm - không bóng người lai vãng, khắp từ Nam chí Bắc. Cảnh tượng hoang vu này cũng xuất hiện tại các địa phương, vốn chỉ thích ứng và thích hợp với nền nông nghiệp lạc hậu: Nghệ An [5] - Hà Tĩnh [6] - Quảng Bình [7] - Quảng Trị [8] v.v... Những địa danh mà người dân nghèo đến mức bần cùng và thường được kêu gọi cứu trợ trong thiên tai bão lụt. Hàng trăm ngàn tỷ đồng với hàng chục ngàn hecta đất "trơ gan cùng tuế nguyệt" suốt nhiều năm qua, trơ trơ như tâm hồn người CSVN - Không hề đọng lại chút xót xa "tiền của đất đai" đang vô cùng lãng phí đến lạnh người! Điều đáng ngạc nhiên nhưng cũng không hề phải ngạc nhiên, khi hầu hết ai cũng biết, tiền đó - đất đó là của ai (?)(!).

Ngoài ra, một thực tế mà hầu hết chủ đầu tư lớn - nhỏ đều gần như không tính đến. Mua căn hộ đã hoàn thiện bên ngoài và nhà thô, tức phải bỏ thêm chi phí để hoàn thiện hoặc mua mảnh đất còn tốn rất nhiều chi phí cho xây dựng lẫn hoàn thiện (bởi tất cả các mảnh đất đều buộc phải xây theo quy hoạch, toàn là nhà 3 - 4 tầng hoặc biệt thự vài trăm thước vuông - vốn không dành cho người nghèo và trung lưu). Giả sử hoàn thiện và xây dựng xong, khi chính thức sinh sống trong căn nhà - căn hộ, chắc chắn phát sinh chi phí: điện nước, internet, phí dịch vụ hàng tháng v.v... Các chi phí này, đối với dân trung lưu và thu nhập thấp, họ thà ráng ở chung đụng, thuê mướn, chịu chật hẹp để tiết kiệm tối đa càng tốt. Trong khi giới giàu có chỉ chiếm không quá 5% dân số cùng thành phần khá giả chiếm không quá 10%, tất cả họ không còn khả năng cũng không có nhu cầu mua BĐS vào lúc hiện tình kinh tế quá bi đát, cùng với khủng hoảng trong vụ trái phiếu BĐS của Vạn Thịnh Phát - Tân Hoàng Minh v.v...

Chú thích :

[1] https://nld.com.vn/kinh-te/ngan-hang-nha-nuoc-tang-lai-suat-cho-vay-ho-t...

[2] https://www.sbv.gov.vn/webcenter/portal/vi/menu/trangchu/gioithieunhnn/c...

[3] https://www.congluan.vn/vay-30-nam-mua-nha-tra-gop-ca-doi-di-lam-chi-de-...

[4] https://baodautu.vn/batdongsan/ton-kho-bat-dong-san-lon-qua-dam-thep-hay...

[5] https://tienphong.vn/canh-loat-biet-thu-bo-hoang-doc-dai-lo-nghin-ty-o-t...

[6] https://dantri.com.vn/kinh-doanh/ha-tinh-hang-chuc-can-biet-thu-hang-san...

[7] https://tinnhanhnhadat.vn/quang-binh-hoang-lanh-nhung-du-an-nghin-ty-bo-...

[8] https://vnexpress.net/nhieu-du-an-ven-bien-quang-tri-bo-hoang-4534678.html

nguyenngocgia's blog

--------------------------------

Làm gì với hàng đống Bất Động Sản đang bất động đậy? (phần 2)