Thủ Thiêm và một nhà nước thất bại
22/01/22
https://thongluan-rdp.org/quan-di-m/item/23829-th-thiem-va-m-t-nha-nu-c-th-t-b-i
1. Chủ nghĩa quân
bình đất đai và tinh thần "sở hữu toàn dân"
Chủ nghĩa bình quân đất đai (land
egalitarianism) thường được hiểu là sự bình đẳng trong quyền tư hữu đất đai. Cơ
chế sở hữu đất đai toàn dân có một tinh thần rất khác so với quan điểm của đảng
cộng sản Việt Nam hiện nay. Nếu tại các quốc gia dân chủ đã trải qua thời kì cải
cách ruộng đất thành công thì cơ chế sở hữu này là một biện pháp để nhà cầm quyền
điều chỉnh hành vi đầu cơ đất gây mất cân bằng thị trường.
Công cụ mạnh mẽ nhất của cơ chế này chính là
thuế, mỗi khi chính phủ phát hiện ở một khu vực nào đó trên phạm vi lãnh thổ của
quốc gia mà có dấu hiệu giá đất tăng thì ngay lập tức họ sẽ áp thuế để làm dịu
giá đất, cân bằng thị trường được thiết lập trở lại. Cơ chế này cũng là lời nhắc
nhở cho các nhà đầu tư không được làm trầm trọng hoặc phát sinh thêm sự bất
bình đẳng, bằng không cơ quan hành pháp sẽ đem họ hầu toà.
Nếu mục tiêu của cơ chế sở hữu đất đai toàn
dân là nhằm đảm bảo tính quân bình đất đai cho mọi người dân thì nó thể hiện
đúng tinh thần cốt lõi của cơ chế này. Nhưng tại Việt Nam thì cơ chế này thường
hay bị hiểu là sự hi sinh bắt buộc của người dân trong việc phải nhường quyền sử
dụng đất cho nhà tư bản đỏ thân hữu dưới áp lực của nhà nước. Sự "cướp
bóc" này được nhiều nhà chính trị gia Việt Nam ca ngợi tính "hi sinh
vì cộng đồng" của người Việt, nhưng mà "bánh mỳ" bị mất thì dù
có trăm ngàn "bông hồng" cũng không thể nào xoa dịu nỗi đau mất đi cần
câu đã nuôi sống những người sinh sống trên mảnh đất mà họ phải chắt chiu cố gắng
mới có được.
Thay vì nhà nước đền bù thỏa đáng cho người
dân bằng cách cấp cho họ một nguồn tư liệu sản xuất mới mà quan trọng nhất là
nhà và đất thì họ chỉ đưa vài chục triệu đến vài trăm triệu, coi như xong trách
nhiệm giải tỏa mặt bằng, còn người dân ra sao thì tự xoay xở. Vẫn biết con người
Việt Nam có khả năng ứng biến trong nhiều tình huống trong đời sống nhưng việc
làm đó gần như dập tắt tất cả những nghị lực của người dân oan.
Việc nhà nước Việt Nam cưỡng ép những người
không có khả năng tích tụ đất giao đất cho những pháp nhân/cá nhân có khả năng
tích tụ đất, đang hưởng lợi từ việc kinh doanh bất động sản số lượng lớn làm
tăng bất bình đẳng đất đai. Câu "đất đai thuộc sở hữu toàn dân và nhà nước
đại diện chủ sở hữu" cố tình biến nhà nước thành một ông chủ đất có quyền
định đoạt những mảnh đất của người dân, điều đó làm bóp méo tinh thần "đất
đai là sở hữu toàn dân".
2. Thủ Thiêm
"thất thủ"
Bán đảo Thủ Thiêm từ lâu đã được nhìn nhận là
một nơi có tiềm năng lớn trong nền kinh tế phía nam. Nằm ở bờ Đông sông Sài Gòn,
đối mặt với khu vực trung tâm thành phố Hồ Chí Minh và chỉ cách thành phố 300m
theo đường chim bay, ba mặt cạnh sông đều tiếp xúc với các quận trung tâm thành
phố. Với vị trí địa lý đắc địa như vậy, Thủ Thiêm có khả năng sẽ phát triển
thành một trung tâm đa nhiệm năng động, phát triển, thu hút nhiều nhà đầu tư và
kéo cả nền kinh tế thành phố đi lên.
Thủ tướng Võ Văn Kiệt cũng đã nói trong quyết
định phê duyệt quy hoạch Thủ Thiêm năm 1996 : "Đô thị mới Thủ Thiêm sẽ là
trung tâm mới, hiện đại và mở rộng của thành phố Hồ Chí Minh ; với các chức
năng chính là trung tâm tài chính, thương mại và dịch vụ cao cấp của thành phố.
Khu vực có vị trí quốc tế, là trung tâm văn hoá, nghỉ ngơi, giải trí ; đảm nhiệm
một số chức năng mà trung tâm thành phố hiện hữu còn thiếu và hạn chế phát triển".
https://live.staticflickr.com/65535/51834465367_0962a6878f.jpg
Thủ Thiêm được hứa hẹn và thiết kế để trở thành một
đô thị kiểu mẫu và đáng sống nhưng nó đã thất bại do sự điều hành của một nhà
nước thất bại.
Nhưng Thủ Thiêm có vẻ lại giống cách mà Nguyễn
Du so sánh chữ Tài và chữ Mệnh : "Trăm năm trong cõi người ta, Chữ tài chữ
mệnh khéo là ghét nhau". Sau 22 năm kể từ khi hai quyết định lớn nhất về Thủ
Thiêm là Dự án Khu đô thị Thủ Thiêm và Hầm Thủ Thiêm được cố thủ tướng Võ Văn
Kiệt phê duyệt thì Thủ Thiêm đã không phát triển được như mong đợi. Nó không
đáp ứng được nhu cầu ngày càng phát triển của vùng kinh tế trọng điểm miền nam
và tệ hơn làm sâu sắc thêm khoảng cách giàu nghèo vốn đã âm ỉ tại thành phố hơn
9 triệu dân này. Nguyên do cũng chỉ là vì sự đấu đá nội bộ, chính sách trong
ngành dọc từ trung ương đến địa phương đã gây khó dễ cho việc quy hoạch và các
nhà đầu tư.
Đầu tiên là dự án Hầm Thủ Thiêm, một dự án dở
khóc dở cười với chi phí khổng lồ vì hầm nằm dưới lòng sông. Mục đích xây hầm
nhằm kết nối Quận 1 (trung tâm thành phố Hồ Chí Minh) đến khu vực đô thị mới Thủ
Thiêm. Nhưng điều trớ trêu là con đường đi từ trung tâm Quận 1 đến Hầm Thủ Thiêm
phải đi qua con đường Nam Kỳ Khởi Nghĩa và vòng lại để đi đến hầm. Vả lại hầm
Thủ Thiêm kết nối không được tốt đến đại lộ vòng cung tại Thủ Thiêm, gây hiện
tượng đi vòng và góp phần xả thải môi trường.
Một sự lãng phí lớn nếu so với việc xây cầu,
giả sử nếu xây cầu như các cây cầu bắc qua sông Seine tại Paris thì chi phí sẽ
giảm từ 4 đến 8 lần. Việc xây hầm khiến kết nối giữa Thủ Thiêm và trung tâm
thành phố Hồ Chí Minh không tốt, giữa hai bờ sông có thể thấy được nhau nhưng
không dễ gì đến với nhau, "gần nhà xa ngõ" chính là cách nói cho hiện
tượng này.
Một lợi ích khác của việc xây cầu đó là không
cần phải giải tỏa mặt bằng nhiều như khi xây hầm, không phải huỷ hoại hàng cây
Tôn Đức Thắng. Nhưng điều nực cười chưa kết thúc, nửa năm sau khi hầm Thủ Thiêm
khởi công (tháng 1 năm 2005) thì quy hoạch tổng thể chi tiết cảng biển thành phố
Hồ Chí Minh, Đồng Nai, Bà Rịa - Vũng Tàu lại được phê duyệt với việc di dời cảng
Ba Son đến cảng Thị Vải - Cái Mép (Bà Rịa - Vũng Tàu) thế nên tác dụng của hầm
Thủ Thiêm trong việc tạo thuận lợi cho tàu lớn đi qua sông Sài Gòn đã trở nên
vô nghĩa.
Tiếp theo là vấn đề trong quy hoạch đô thị tại
Thủ Thiêm. Năm 2013, khi còn là Bí thư thành ủy, ông Lê Thanh Hải đã nhắc lại một
câu hỏi của Thủ tướng Võ Văn Kiệt : "Một là để dân đói, các đồng chí giữ
nguyên chức vụ. Hai là dân no, các đồng chí mất chức. Chọn cái nào ?". Ý của
ông Võ Văn Kiệt là cán bộ vì dân, kể cả có mất chức mà khiến dân được ấm no thì
vẫn nên dấn thân. Nếu dân đói trong khi mình vẫn bình an giữ nguyên ghế, thì
cái ghế ấy cũng không có giá trị gì. Nhưng có vẻ ông Kiệt đã không hiểu các thế
hệ hậu bối sau này, tất thảy đều chọn phương án một của ông. Các dự án phát triển
khu đô thị Thủ Thiêm chủ yếu là bất động sản, chuyên về việc cung cấp chỗ ở cho
giới thượng lưu giàu có xa hoa hơn là phát triển thành một khu trung tâm đô thị
đa nhiệm mang tầm quốc tế.
Các nhà đầu tư tại Việt Nam ưa chuộng hình thức
đầu tư bất động sản cũng bởi vì hình thức này cho phép họ thu hồi vốn nhanh.
Vòng vốn càng lặp lại nhiều và sự tham gia thị trường của các nhà đầu tư khác
càng lớn thì càng mang đến giá cao cho người tiêu dùng nên họ phải nhanh chóng
đầu tư nhanh và bán nhanh, theo ngôn ngữ của giới buôn đất là "lướt
sóng".
Chính vì cách thức phát triển lệch lạc như vậy
mà Thủ Thiêm đã dần trở thành một loại "đô thị ngủ" tức là loại đô thị
không có hoạt động gì đáng kể ban ngày vì buổi sáng thì mọi người đi làm ở những
nơi khác và tối về thì đi ngủ. Việc phát triển như vậy khó bền vững, nó tệ hơn
những đô thị "ngày ngủ đêm bay" vốn có khả năng bổ trợ cho những đô
thị chuyên làm việc vào ban ngày.
Bài toán cân bằng chức năng đô thị luôn vấp phải
những lợi ích ngắn hạn hấp dẫn và nhà đầu tư chẳng dại gì chọn phương án có lợi
cho nền kinh tế và người tiêu dùng để bản thân chịu lỗ, dù là lỗ trong trung hạn.
Trong dài hạn thì những dự án cân bằng được giữa làm việc và cư ngụ thì sẽ tạo
đà phát triển rất lớn không chỉ cho nhà đầu tư mà cho cả nền kinh tế.
Nhưng như đã nói, việc thu hồi vốn và kiếm
nhanh lợi nhuận mới là ưu tư hàng đầu của các nhà đầu tư và họ cũng không có ý
định bấu víu vào bất động sản quá lâu vì sợ thua lỗ. Họ đầu tư bất động sản chủ
yếu tạo tiền đề cho họ chuyển sang ngành khác có ít rủi ro và lợi nhuận lớn
hơn. Tập đoàn Vingroup là một ví dụ cụ thể cho xu hướng này khi mà họ đã hoàn
thành xong dự án Vinhome tại Thủ Thiêm và đang rục rịch chuyển sang các ngành
công nghệ cao.
https://live.staticflickr.com/65535/51836147235_fba0afb799.jpg
Các nhà đầu tư vào
Thủ Thiêm đa số là để trục lợi từ đất thay vì chung tay xây dựng Thủ Thiêm
thành một thành phố đa năng. Lỗi đó không hoàn toàn từ phía họ mà là từ chính
quyền.
3. Bài toán lũng
đoạn thị trường
Thủ Thiêm rất bất hạnh khi chỉ phát triển các
khu chung cư căn hộ, đại đa số các khu văn phòng chuyên cung cấp các dịch vụ,
thương mại, tài chính chưa có nhà đầu tư hoặc còn có nhưng chậm triển khai. Còn
các công trình văn hóa công cộng thì chưa thấy dấu hiệu gì ; trung tâm triển
lãm quy hoạch thì bị bỏ hoang suốt chục năm nay ; trung tâm hội nghị thì nổi
lên rồi chìm trong im ắng ; nhà hát giao hưởng Thủ Thiêm ngàn tỷ hãnh diện nhận
được vô số gạch đá của công chúng và dư luận trước khi có ý định được thông qua
; các công trình trung tâm văn hóa thiếu nhi, du thuyền, du lịch thì nằm im
trên các tờ dự án...
Các tờ dự án của các nhà đầu tư càng hào
nhoáng bao nhiêu thì càng dễ được thông qua bấy nhiêu nhưng lại không có cơ chế
để chúng đảm bảo đúng tiến độ thực hiện, những lỗ hổng trong thực tiễn lại đến
từ những dự án đã không được hạch toán kĩ càng.
Đầu tư văn phòng có lợi ích trong dài hạn
nhưng nhà đầu tư cần phương thức quản trị chuyên nghiệp và phải đảm bảo việc
thu lợi nhuận trong suốt nhiều năm sau khi dự án hoàn thành, việc xoay vòng vốn
cũng phức tạp và khó thu hồi vốn hơn bất động sản nên xu hướng đầu tư tại thị
trường đang phát triển như Việt Nam vẫn là đầu cơ bất động sản. Điều này khác với
Mỹ vì tại Hoa Kỳ thì hiện tượng đầu cơ đất không thể xảy ra nhờ hành lang pháp
lý mạnh cũng như nhờ người Mỹ đã sớm đầu tư và phát triển các ngành kỹ nghệ, dịch
vụ, logistics vốn có lợi nhuận cao hơn rất nhiều so với bất động sản.
Thủ Thiêm chỉ có "địa lợi" mà không
có "thiên thời và nhân hòa". Mỗi lần Thủ Thiêm ngoi lên một chút thì
lại bị hoàn cảnh dìm xuống phũ phàng. Thủ Thiêm được hoàn chỉnh quy hoạch vào
năm 2005 thì năm 2008 xảy ra khủng hoảng tài chính toàn cầu ; năm 2012 được điều
chỉnh quy hoạch thì vỡ bong bóng bất động sản kéo dài đến năm 2013 ; sau đó Thủ
Thiêm phát triển rón rén vì những sai phạm đất đai định cư và giải tỏa cơ sở
tôn giáo ; từ năm 2020 đến nay thì Covid-19 tràn ngập trong bầu khí quyển cả
thành phố Hồ Chí Minh khiến Thủ Thiêm thừa sống thiếu chết, bất động sản không
còn quá hấp dẫn khi nhiều người chứng kiến sự sụp đổ của Evergrande tại Trung
Quốc, nhà cầm quyền Việt Nam sẽ siết chặt hơn các dự án đầu tư bất động sản tại
đây.
Nhắc đến Thủ Thiêm thì không thể nhắc đến vụ
xì căng đan bỏ cọc khu đất 3-12 gần đây của Tân Hoàng Minh. Thực ra việc Tân
Hoàng Minh sẽ bỏ cọc đã được nhiều nhà quan sát dự đoán vì sự khó khăn trong việc
huy động vốn và ngưỡng chạm trần của bất động sản tại Việt Nam sắp đến mức tối
đa, cũng không thể không tính đến những hành động của Bộ Tài chính và Ngân hàng
nhà nước đã góp phần tác động đến quyết định bỏ cọc của Tân Hoàng Minh.
Trước đó vào năm 2016, Tân Hoàng Minh cũng đã
từng bỏ ra tới 1.460 tỉ đồng, cao gấp 2,6 lần so với giá khởi điểm, để trúng đấu
giá lô đất tại số 23 Lê Duẩn, Quận 1, thành phố Hồ Chí Minh. Kết quả đấu giá
này sau đó đã được cơ quan điều tra sử dụng để tham chiếu, tính toán thiệt hại
của Nhà nước trong vụ 5.000 m2 ‘đất vàng’ về tay tư nhân ở một khu đất gần đó.
Nếu Tân Hoàng Minh không bỏ cọc trong vụ đấu giá Thủ Thiêm lần này thì những
nhà đầu tư khác mới tạm ứng tiền cho việc sử dụng đất hoặc "đang trong tầm
ngắm" thanh tra vì chưa nộp bổ sung tiền thuê đất sẽ phải bỏ ra khoản phí
mới vượt xa dự tính ban đầu của họ vì cơ quan chức năng dựa theo kết quả đấu
giá mới nhất.
Việc Tân Hoàng Minh thổi giá đất cao ngất ngưỡng
và bỏ cọc có thể làm cho chính quyền và những nhà đầu tư khác thở phào nhẹ nhõm
vì chính quyền sẽ không phải đau đầu trong việc giải tỏa mặt bằng trong tương
lai và các nhà đầu tư sẽ "lách" được những khoản phí mới phát sinh,
quan trọng nhất là thị trường bất động sản đã né được cú sốc nhiệt trước khi bị
đóng băng. Nhưng hậu quả của nó thì vẫn còn trong dài hạn vì giá trị thị trường
của mảnh đất tại Thủ Thiêm cũng như các mảnh đất kế cận tại thành phố Hồ Chí
Minh sau này sẽ cao hơn và thậm chí quá lố so với giá trị sử dụng thực của những
mảnh đất đó, và cân bằng thị trường không phải một sớm một chiều là trở về như
ban đầu, giá đất cũng không thể trở về giá gốc cân bằng ban đầu của nó nữa.
https://live.staticflickr.com/65535/51835528788_88438b7122.jpg
Việc giá đất ngày
càng cao đã tước đi cơ hội sở hữu nhà của giới trẻ. Người Việt gần như dành cả
đời làm việc chỉ để sở hữu một ngôi nhà.
4. Phân hóa giàu
nghèo
Hiện tại thì theo chỉ số giá bất động sản giữa
năm 2021 (Property prices index by country 2021 mid - year) cho thấy rằng một
người tại Mỹ trung bình chỉ cần 4 năm làm việc sẽ sở hữu được một căn nhà,
trong khi tại Anh quốc là 10 năm, Trung Quốc là 30 năm và Việt Nam là 20 năm.
Nó cho thấy một thực trạng bất bình đẳng cao trong hai quốc gia cộng sản này, nếu
trừ hết các chi phí sinh hoạt, gia đình, giáo dục... thì người Việt và người
Trung gần như dành cả đời làm việc chỉ để sở hữu một ngôi nhà chỉ để ở, chưa
tính đến các chức năng khác như làm việc tại gia hay cho thuê mặt bằng.
Sự thổi giá bất động sản gần đây khoét sâu
thêm vết thương phân hóa giàu nghèo tại Việt Nam khi mà nhiều nhà đầu tư vẫn
còn niềm tin là chỉ cần nâng cấp thị trường khu vực bằng cách thiết kế sao cho
hấp dẫn để thu hút nhiều khách đến mua với giá tương đương giá bất động sản tại
các đô thị lớn như New York, Tokyo, London... Càng cố gắng thể hiện sự xa hóa
trong các khu đô thị càng chứng tỏ thị trường càng bị bóp méo, vấn đề không dừng
lại ở phân hóa giàu nghèo mà bất động sản trở thành tài sản xa xỉ, bất động sản
không còn là tư liệu sản xuất hay để ở mà có thể sẽ bị đem đi đầu cơ hoặc đơn
giản là để thể hiện đẳng cấp. Điều đó sẽ làm thiệt hại nguồn lực xã hội khi mà
đất giờ đây trở thành nơi "trú ẩn dòng tiền" mà không được khai thác,
tiền đầu tư vào bất động sản cũng lãng phí khi nó không tham gia vào sự dịch
chuyển dòng tiền trong thị trường khiến cho sự phân bổ nguồn lực xã hội không
được hiệu quả vì mãi lực không được khuyến khích do dòng tiền lưu chuyển kém. Sự
phân hóa giàu nghèo diễn ra mạnh hơn trong các đô thị lớn cũng vì nguyên do
này.
Giáo sư đại học Harvard, Edward Glaeser đã mô
tả đô thị hài hóa (cân bằng giữa làm việc và cư ngụ) là phát minh tuyệt vời của
con người, trong đó tập trung nhiều giai cấp, tầng lớp xã hội khác nhau. Vì ở
trong một khu vực địa lý đặc trưng như vậy mà sự giao lưu của các nhóm dân cư
này sẽ tạo ra việc làm, dịch vụ và kích thích tiêu dùng cho nhóm có thu nhập
cao. Nhóm thu nhập cao thông qua nhu cầu mua sắm sẽ chia sẻ sự giàu có cho những
nhóm có thu nhập thấp hơn và tạo cơ hội cho nhóm này vươn lên bằng các dịch vụ
khác ngoài bất động sản như thông tin, giáo dục, trợ cấp...
Và điều này không bao giờ xảy ra trong một đô
thị thuần ở (đô thị chỉ tập trung đầu tư chung cư, bất động sản) vì nơi đó
không có sự giao dịch và giao lưu công cộng, nó chỉ là nơi hưởng thụ của giới
thượng lưu bên cạnh đó là khu ổ chuột của những người dân nghèo khổ.
Thiên Cầm
(22/1/2022)
No comments:
Post a Comment