Không
để một sáng kiến thương mại thông minh trở thành một tiền lệ nguy hiểm…
25/05/2026
Thành
thật mà nói, chương trình Vinhomes đề xuất cho khách hàng quy đổi vàng nhàn rỗi thành
tiền để mua bất động sản, rồi sau 5 năm có thể nhận lại khoản tiền
tương đương 110% số vàng đã chuyển đổi, là một ý tưởng rất khôn về thương mại
nhưng đáng lo về chính sách. Nó đánh trúng hai tâm lý lớn của người Việt: giữ
vàng để phòng thân và mua nhà để tích sản. Chính vì thế, nếu không được kiểm
soát chặt, chương trình này có thể mở ra một kênh mới để vàng hóa bất động sản,
kích thích đầu cơ nhà đất, và làm xa thêm mục tiêu “nhà là để ở”.
Theo
thông tin Vinhomes công bố, chương trình được triển khai trong 5 năm, có sự phối
hợp với các công ty vàng bạc đá quý, nhằm hỗ trợ khách hàng chuyển đổi vàng
nhàn rỗi thành tiền hợp pháp để mua nhà, đồng thời bảo đảm khả năng quy đổi ngược
từ bất động sản sang vàng theo nhu cầu. Một số bài báo mô tả cụ thể rằng sau 5
năm, khách hàng có thể tiếp tục nắm giữ nhà hoặc nhận lại khoản tiền tương
đương 110% số vàng đã chuyển đổi.
Nếu
chỉ dừng ở việc người dân bán vàng cho doanh nghiệp vàng bạc được phép kinh
doanh, nhận VND qua tài khoản, rồi dùng VND mua nhà, đây là giao dịch có thể đặt
trong khuôn khổ pháp luật hiện hành. Nhưng điểm nhạy cảm nằm ở cam kết sau 5
năm theo số vàng ban đầu. Khi lợi tức, quyền lợi và nghĩa vụ tương lai được
tính bằng vàng, giao dịch không còn là mua nhà thông thường. Nó trở thành một sản
phẩm tài chính lai giữa vàng và bất động sản.
Vấn
đề đáng lo không phải là người dân dùng tài sản hợp pháp của mình để mua nhà. Vấn
đề là một doanh nghiệp bất động sản lớn dùng vàng như một ngôn ngữ tiếp thị, một
thước đo lợi tức và một cơ chế bảo toàn giá trị cho nhà ở. Khi nhà được bán bằng
câu chuyện “giữ được giá trị theo vàng”, nhà không còn được nhìn trước hết như
nơi để sống. Nó được đóng gói như một tài sản đầu tư có bảo hiểm tâm lý.
Điều
này đi ngược với tinh thần chính sách vừa được nhấn mạnh: “Nhà là để ở chứ
không phải để kinh doanh, tích sản”. Tổng Bí thư, Chủ tịch nước Tô Lâm đã yêu cầu
chính sách nhà ở phải bảo đảm mọi người có chỗ ở, kiểm soát đầu cơ, và coi tiếp
cận nhà ở phù hợp khả năng chi trả là một quyền cơ bản của người dân. Đặt cạnh
thông điệp đó, một chương trình khuyến khích người có vàng lớn chuyển vàng sang
bất động sản thương mại là một tín hiệu ngược chiều. Nó không trực tiếp làm
tăng cung nhà ở vừa túi tiền, không giúp người trẻ hay người thu nhập trung
bình tiếp cận nhà ở, mà có thể kéo thêm dòng tiền tích trữ vào một thị trường vốn
đã bị đầu cơ hóa nặng.
Về
bản chất tài chính, cấu trúc này gần với một hợp đồng quyền chọn tương lai hơn
là một giao dịch mua nhà đơn giản. Người mua bỏ vàng ra, nhận bất động sản,
nhưng đồng thời giữ một quyền lựa chọn sau 5 năm: nếu giá nhà tăng hấp dẫn thì
giữ nhà; nếu vàng sinh lời tốt hơn thì nhận lại giá trị quy đổi theo 110% số
vàng ban đầu. Cơ chế “được chọn bên có lợi hơn” làm sản phẩm rất dễ bán, nhưng
nó cũng tạo ra rủi ro hai chiều.
Nếu
giá nhà tăng nhanh hơn giá vàng, người mua sẽ giữ nhà. Khi đó, chương trình trở
thành một công cụ kích cầu bất động sản rất mạnh: vàng trong dân bị hút vào đất,
doanh nghiệp bán được hàng, giá nhà được tiếp thêm cầu đầu tư, và giấc mơ “nhà
là để ở” càng xa hơn với đa số người dân. Ngược lại, nếu giá nhà tăng chậm hơn
giá vàng, người mua có động cơ thực hiện quyền nhận lại giá trị theo vàng. Khi
đó, doanh nghiệp phải gánh nghĩa vụ thanh toán phình to theo giá vàng, trong
khi tài sản đối ứng là bất động sản có thể kém thanh khoản. Nếu quy mô đủ lớn,
rủi ro không còn nằm trong một hợp đồng thương mại riêng lẻ, mà có thể lan sang
ngân hàng, trái chủ, nhà thầu, nhà đầu tư và người mua nhà.
Nói
cách khác, đây là một canh bạc kép. Nếu bất động sản thắng vàng, đầu cơ nhà đất
được tiếp sức. Nếu vàng thắng bất động sản, bảng cân đối doanh nghiệp bị đe dọa.
Cả hai kịch bản đều không phục vụ mục tiêu ổn định thị trường nhà ở.
Về
pháp lý, nhiều điểm cũng cần được làm rõ. Nghị định 24/2012/NĐ-CP đặt hoạt động
kinh doanh vàng dưới sự quản lý chặt của Nhà nước; trong đó, hoạt động kinh
doanh vàng bao gồm mua bán vàng miếng, sản xuất vàng trang sức, kinh doanh vàng
trên tài khoản và phái sinh về vàng. Nghị định cũng cấm sử dụng vàng làm phương
tiện thanh toán và cấm các hoạt động kinh doanh vàng khác khi chưa được Thủ tướng
cho phép và Ngân hàng Nhà nước cấp giấy phép. Vì vậy, nếu công ty vàng bạc chỉ
mua bán vàng giao ngay, còn hợp đồng mua bán nhà được xác lập và thanh toán bằng
VND, thì rủi ro pháp lý thấp. Nhưng nếu Vinhomes, Vingroup hoặc công ty vàng bạc
cam kết một nghĩa vụ tương lai theo công thức 110% số vàng đã chuyển đổi, thì
đó lại là vùng xám về mặt pháp lý. Câu hỏi ở đây là một doanh nghiệp BĐS có được
tạo sản phẩm tài chính neo theo vàng cho công chúng không?.
Bối
cảnh chính sách càng khiến câu hỏi này không thể xem nhẹ. Từ năm 2011, Ngân
hàng Nhà nước đã ban hành Thông tư 11/2011/TT-NHNN về chấm dứt huy động và cho
vay vốn bằng vàng của tổ chức tín dụng. Văn bản này giao cơ quan thanh tra,
giám sát kiểm tra việc chấm dứt huy động, cho vay vàng trong hệ thống ngân
hàng. Lý do rất rõ: không để vàng tiếp tục vận hành như một dạng tiền tệ song
song trong bảng cân đối ngân hàng.
Nếu
ngân hàng thương mại không được huy động vàng vì rủi ro vàng hóa, mất cân đối kỳ
hạn và thanh khoản, thì không thể thản nhiên để khu vực phi ngân hàng tạo ra
nghĩa vụ tài chính dài hạn neo theo vàng mà không có sự giám sát tương đương.
Thực chất, đây một dạng tài chính hóa bất động sản bằng vàng: doanh nghiệp
không nhận tiền gửi vàng theo kiểu ngân hàng, nhưng dùng vàng để thiết kế lợi tức,
neo kỳ vọng và kích thích khách hàng mua tài sản.
Tác
động vĩ mô đáng ngại nhất là vàng quay lại làm đơn vị đo giá trị trong các giao
dịch lớn. Một nền kinh tế muốn ổn định phải để đồng nội tệ giữ vai trò trung
tâm trong định giá, thanh toán và tiết kiệm. Khi bất động sản được quảng bá bằng
vàng, người dân càng có lý do tin rằng vàng mới là chuẩn bảo toàn giá trị cuối
cùng, còn VND chỉ là phương tiện trung gian. Điều này làm yếu hiệu lực của
chính sách tiền tệ, nhất là trong điều hành lãi suất, tín dụng và kỳ vọng lạm
phát.
Một
hệ quả khác là chương trình có thể không làm giảm tâm lý tích trữ vàng, mà còn
làm vàng trở nên hữu dụng hơn trong đầu tư tài sản. Người dân có thể không nghĩ
“tôi nên bán vàng để đưa vốn vào nền kinh tế”, mà nghĩ “tôi nên giữ vàng vì
vàng giúp tôi mua nhà và còn được cam kết lợi tức theo vàng”. Thông điệp này sẽ
đi ngược với nỗ lực “phi vàng hóa” của các nhà làm chính sách và còn biến vàng
thành tấm vé vào cửa của thị trường bất động sản trung-cao cấp. Hãy nhớ tới thời
người dân đều mua nhà tính bằng “cây, chỉ”, cũng chưa phải là xa. Liệu trong thời
gian tới, các căn nhà có được niêm yết theo cách tương tự?
Rủi
ro đầu cơ nhà đất cũng rất rõ. Việt Nam đang thiếu nhà ở vừa túi tiền, nhà cho
thuê dài hạn và nhà ở cho công nhân, người thu nhập trung bình. Nhưng dòng tiền
lớn lại thường chảy vào các dự án thương mại, khu đô thị cao cấp, sản phẩm đầu
tư và sản phẩm chờ tăng giá. Nếu vàng trong dân tiếp tục được kéo vào các phân
khúc này, nó không giải quyết khủng hoảng khả năng chi trả. Nó chỉ tạo thêm một
lớp cầu tài sản, giúp giá nhà có thêm lý do để neo cao. Người có vàng có thêm
kênh tích sản; người chưa có nhà lại bị đẩy xa hơn khỏi thị trường.
Đây
là điểm mâu thuẫn nhất. Một mặt, Nhà nước muốn kiểm soát đầu cơ và khẳng định
nhà là để ở. Mặt khác, thị trường lại có thể tạo ra những sản phẩm khiến nhà
càng giống một công cụ tích sản, thậm chí được bảo chứng bằng vàng. Nếu không
phản ứng sớm, thông điệp chính sách sẽ bị vô hiệu hóa bởi cơ chế thị trường:
chính sách nói chống đầu cơ, nhưng công cụ tài chính lại tiếp thêm nhiên liệu
cho đầu cơ.
Rủi
ro còn nằm ở tiền lệ. Nếu Vinhomes làm được, các đại gia bất động sản khác sẽ
có động cơ làm theo, dù dưới tên gọi khác: bảo toàn giá trị theo vàng, cam kết
mua lại, quyền chọn tài sản, đổi vàng lấy căn hộ, đổi vàng lấy biệt thự nghỉ dưỡng,
hay sản phẩm đầu tư có bảo chứng bằng vàng. Khi cuộc đua bán hàng bắt đầu, thị
trường không chỉ cạnh tranh bằng vị trí, chất lượng hay giá nhà, mà còn bằng
các cam kết tài chính ngày càng phức tạp để hút vàng và hút kỳ vọng tăng giá từ
dân cư.
Một
chương trình đơn lẻ có thể chưa tạo rủi ro hệ thống. Nhưng nếu nó trở thành mẫu
hình thị trường, tác động sẽ khác hẳn. Nhiều chủ đầu tư cùng kéo vàng vào bất động
sản sẽ tạo ra một vùng “tài chính vàng” ngoài ngân hàng: không chịu chuẩn an
toàn vốn, thanh khoản, quản trị rủi ro và bảo vệ người gửi tiền như ngân hàng,
nhưng vẫn tạo nghĩa vụ dài hạn cho công chúng. Đây là vùng xám mà các cuộc khủng
hoảng tài chính thường bắt đầu: không phải từ một hành vi sai rõ ràng, mà từ những
sản phẩm lai ghép được bán bằng lời hứa an toàn và không được kiểm soát đầy đủ.
Hãy nhớ tới cuộc khủng hoảng tài chính ở Mỹ năm 2008-09 bắt đầu với các “sáng
kiến tài chính” của các công ty bán nhà cho công chúng như Fannie Mae và
Freddie Mac.
Với
người mua, rủi ro cũng không nhỏ. Họ cần biết ai cam kết trả 110% số vàng:
Vinhomes, Vingroup, công ty vàng bạc, hay một pháp nhân khác? Trả bằng vàng hay
VND tương đương vàng? Giá vàng tham chiếu là giá mua vào hay bán ra? Là vàng
SJC, vàng nhẫn hay loại vàng khác? Quyền nhận lại sau 5 năm có phụ thuộc vào
tình trạng bàn giao, sổ đỏ, chuyển nhượng hay điều kiện tài chính của doanh
nghiệp không? Nếu không có câu trả lời rõ, người mua không tham gia một giao dịch
“chỉ có lợi”; họ đang mua một sản phẩm có độ rủi ro phức hợp và khó ước lượng
nhưng lại được chào bán như thể đó là một tài sản phi rủi ro.
Cơ
quan quản lý vì vậy cần làm rõ cấu trúc này trước khi nó được cấp phép. Ngân
hàng Nhà nước cần xác định cam kết trả 110% theo vàng có phải là hoạt động phái
sinh vàng, kinh doanh vàng khác, hay nghĩa vụ tài chính đặc biệt không. Bộ Xây
dựng cần xem xét sản phẩm bất động sản liên quan là nhà đã hoàn thành hay nhà
hình thành trong tương lai, có tuân thủ quy định về đặt cọc và thanh toán hay
không. Cơ quan bảo vệ người tiêu dùng cần yêu cầu các bên liên quan cần công bố
rủi ro đầy đủ…Rõ ràng, không nên cấm đoán các sáng tạo trong tài chính hay bán
hàng. Nhưng trong lĩnh vực nhà ở, thì các sáng tạo này nên phục vụ mục tiêu nhà
ở, chứ không biến nhà ở thành công cụ đầu cơ tinh vi hơn.
Việt
Nam không thiếu vàng trong dân. Cái mà chúng ta thiếu là các kênh an toàn và hiệu
quả để biến tài sản tích trữ thành đầu tư sản xuất, nhà ở vừa túi tiền và cuộc
sống đô thị tốt hơn. Nếu sự chuyển hóa vàng chỉ có nghĩa là đưa vàng vào bất động
sản thương mại, đó là một cách chuyển hóa nghèo nàn về mặt phát triển. Trong ngắn
hạn, nó có thể giúp các doanh nghiệp bán được thêm hàng, và đẩy tăng trưởng lên
cao hơn chút ít. Nhưng các rủi ro trong trung hạn là rất đáng phải lưu tâm. Nó
làm sống lại tâm lý vàng hóa, tiếp sức cho tích sản và đầu cơ nhà đất, và làm
xa thêm mục tiêu nhà ở như một quyền tiếp cận cơ bản của người dân. Nó cũng làm
tăng thêm các rủi ro của bong bóng bất động sản và một cuộc “hạ cánh cứng”
trong tương lai, và làm tăng thêm các rủi ro của hệ thống tài chính- hiện đã có
tỷ lệ dư nợ bất động sản ở mức cao.
Một
nền kinh tế không thể phát triển bền vững nếu vốn xã hội cứ xoay quanh vàng và
đất. Vàng là tài sản phòng thủ. Đất là tài sản hữu hạn. Khi hai thứ đó được kết
hợp thành một sản phẩm đầu tư có cam kết lợi tức, sức hút đầu cơ sẽ rất lớn.
Nhưng chính sức hút ấy là điều đáng sợ. Nó kéo nền kinh tế về phía tích trữ,
tìm kiếm chênh lệch giá và bảo toàn tài sản, thay vì sản xuất, đổi mới, phát
triển công nghệ và mở rộng cơ hội phát triển cho đa số người dân.
Huy
động vàng trong dân cho các hoạt động sản xuất, kinh doanh là mục tiêu hoàn
toàn hợp lý. Nhưng đưa vàng vào bất động sản bằng một cam kết neo theo vàng
không phải là con đường nên khuyến khích. Trong bối cảnh nhà ở đã quá đắt, đầu
cơ đất đai đã quá nặng, và lãnh đạo cao nhất nước vừa nhấn mạnh “nhà là để ở”,
những nhà hoạch định chính sách cần rất tỉnh táo: không để một sáng kiến thương
mại thông minh trở thành một tiền lệ nguy hiểm cho thị trường nhà ở, thị trường
vàng và điều hành tiền tệ.
*****
Thông
cáo mới của Vinhomes về chương trình hỗ trợ khách hàng dùng vàng để giao dịch bất
động sản đang thu hút sự chú ý không chỉ vì yếu tố kinh doanh mà còn vì nó phản
ánh sâu hơn vấn đề của nền kinh tế Việt Nam hiện nay: thiếu thanh khoản và niềm
tin vào các kênh đầu tư truyền thống. Theo chương trình này, người dân có thể
dùng vàng để quy đổi thành tiền mua nhà Vinhomes. Sau 5 năm, khách hàng có thể
tiếp tục giữ bất động sản hoặc nhận lại khoản tiền tương đương 110% số vàng ban
đầu.
Nói
một cách dễ hiểu, Vingroup đang tìm cách hút lượng vàng tích trữ trong dân vào
hệ sinh thái bất động sản. Đây là điều rất đáng chú ý vì ở Việt Nam, vàng từ
lâu không chỉ là tài sản đầu tư mà còn là nơi trú ẩn tài chính, là “quỹ dự
phòng” của người dân và là biểu hiện của tâm lý thiếu niềm tin vào tiền đồng hoặc
thị trường tài chính. Khi người dân không muốn gửi tiết kiệm dài hạn, ngại mua
trái phiếu, dè chừng chứng khoán và bất động sản đóng băng, thì lượng vàng nằm
im trong dân trở thành “mỏ thanh khoản” cực lớn mà cả nhà nước lẫn doanh nghiệp
đều muốn khai thác.
Tuy
nhiên, rủi ro của mô hình mà Vingroup đề xuất cũng không hề nhỏ. Trước hết, mức
cam kết “110% lượng vàng sau 5 năm” nghe có vẻ hấp dẫn, nhưng câu hỏi là nếu
giá vàng tăng mạnh hơn nhiều mức đó thì sao? Ví dụ nếu vàng tăng 30–50% trong 5
năm trong khi thị trường bất động sản đi ngang hoặc giảm, thì người đổi vàng
sang nhà có thể bị thiệt lớn. Ngược lại, nếu bất động sản tiếp tục khó khăn,
doanh nghiệp cũng sẽ chịu áp lực rất lớn để đảm bảo cam kết tài chính.
Nhìn
ở góc độ khác, mô hình này khá giống một dạng “trái phiếu vàng” không chính thức:
người dân đưa vào tài sản thanh khoản cao là vàng để đổi lấy một cam kết tài
chính dài hạn gắn với bất động sản. Nếu quy đổi ra lãi suất, mức hoàn trả khoảng
110% sau 5 năm tương đương chi phí vốn chỉ khoảng 2%/năm — thấp hơn rất nhiều
so với lãi vay thương mại hoặc phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong bối cảnh
hiện nay. Điều đó đồng nghĩa Vingroup đang tiếp cận được nguồn vốn cực rẻ trực
tiếp từ người dân mà không cần đi qua hệ thống ngân hàng truyền thống.
Rủi
ro thứ hai nằm ở bản chất tài sản: vàng là tài sản thanh khoản cao, còn bất động
sản là tài sản thanh khoản thấp. Người dân có thể bán vàng rất nhanh khi cần tiền,
nhưng nhà đất thì khó bán, mất thời gian, phụ thuộc thị trường và dễ mắc kẹt
khi thanh khoản bất động sản suy yếu. Rủi ro thứ ba là đây là hình thức huy động
vốn ngoài hệ thống ngân hàng truyền thống. Nếu ngày càng nhiều doanh nghiệp lớn
đi theo hướng hút vàng và hút tiền trực tiếp trong dân thay vì qua ngân hàng hoặc
thị trường vốn minh bạch, thì rủi ro hệ thống tài chính có thể trở nên khó kiểm
soát hơn.
Điều
đáng chú ý là dù VinFast đang là hình ảnh truyền thông nổi bật của Vingroup, nền
tảng tài chính mạnh nhất của hệ sinh thái này vẫn là đất đai, bất động sản và
khả năng huy động dòng tiền trong nước. Đặt cạnh tin ông Phạm Nhật Vượng cùng 3
tỷ phú USD khác thành lập công ty vốn gần 80.000 tỷ đồng, có thể thấy Vingroup
hiện đang bước vào giai đoạn tái cấu trúc mạnh, mở thêm các “vehicle” tài chính
mới, chuyển dịch tài sản và tìm thêm nguồn vốn ngoài hệ thống ngân hàng truyền
thống.
Nói
cách khác, một bên là “vốn đỉnh tháp” — siêu công ty vốn khổng lồ để mở đường
cho các siêu dự án và chứng minh năng lực tài chính; một bên là “vốn đáy tháp”
— hút trực tiếp vàng và dòng tiền trong dân để tăng thanh khoản cho toàn hệ
sinh thái. Tất nhiên, về mặt kinh doanh, đây có thể được xem là một ý tưởng
sáng tạo: thay vì để vàng “nằm chết” trong két sắt, doanh nghiệp muốn biến nó
thành dòng tiền lưu thông. Nhưng ở góc độ khác, nó cũng phản ánh tình hình thực
tế là nền kinh tế đang thiếu dòng vốn thật sự đủ mạnh để kích thích tăng trưởng
mà không cần “móc” tới vàng tích trữ của người dân.
Và
câu hỏi lớn nhất cuối cùng vẫn là: sau khi huy động được lượng vốn khổng lồ đó,
dòng tiền sẽ tạo ra năng lực sản xuất thật, lợi nhuận thật và công nghệ thật,
hay chỉ tiếp tục quay vòng trong hệ sinh thái tài sản, nợ và tái cấu trúc tài
chính?
Tài
liệu dẫn : https://www.facebook.com/photo?fbid=1792920998367967&set=a.155271952132888&locale=vi_VN
No comments:
Post a Comment