THẤY GÌ TỪ VỤ ĐẤU GIÁ ĐẤT THỦ THIÊM? (Hiếu Chân / Người Việt)

 

 

Thấy gì từ vụ đấu giá đất Thủ Thiêm?

Hiếu Chân/Người Việt

December 14, 2021

https://www.nguoi-viet.com/binh-luan/thay-gi-tu-vu-dau-gia-dat-thu-thiem/

 

Mấy ngày qua, người dân cả nước xôn xao trước một chuyện bất thường: Cuộc bán đấu giá bốn lô đất trong khu đô thị mới Thủ Thiêm người mua bỏ giá cao từ bốn đến tám lần mức chào bán và giá đất đạt kỷ lục từ trước đến nay.

 

https://www.nguoi-viet.com/wp-content/uploads/2021/12/A1-Gia-dat-Thu-Thiem-1536x942.jpg

Đấu giá đất ở Thủ Thiêm lên quá cao sẽ tạo ra nhiều hệ lụy. (Hình: Ngọc Dương/Thanh Niên)

 

Để mua lô đất ký hiệu 3-12, diện tích 10,059 mét vuông, công ty Ngôi Sao Việt đã đặt giá 24,500 tỷ đồng ($1.062 tỷ), tức là 2.4 tỷ đồng ($104,000) cho mỗi mét vuông – mức giá đất cao nhất thế giới hiện nay, cao hơn nhiều lần so với các đô thị lớn đất chật người đông như Hồng Kông, Singapore, Tokyo ở Châu Á hay New York, San Francisco ở Mỹ.

 

Cái giá của “đất đai thuộc sở hữu toàn dân”

 

Khu đô thị Thủ Thiêm cho đến gần đây là “vùng bưng biền” bùn lầy nước đọng, dù chỉ cách trung tâm Sài Gòn phồn hoa một chuyến đò ngang. Để phát triển vùng Thủ Thiêm, chính quyền Sài Gòn đã cưỡng bức giải tỏa người dân sáu xã sinh sống lâu đời ở đây và kết nối Thủ Thiêm với trung tâm thành phố bằng một cây cầu và một đường hầm do chính phủ Nhật Bản viện trợ.

 

Giao thông thuận tiện hơn, cùng với đà đô thị hóa với tốc độ chóng mặt, đất đai ở Thủ Thiêm lên giá nhanh như diều gặp gió, bắt kịp rồi vượt qua giá đất ở những khu vực trung tâm Sài Gòn. Giới cò đất nhận xét, mức giá 2.4 tỷ đồng một mét vuông của Thủ Thiêm trong vụ đấu giá hôm 10 Tháng Mười Hai đã cao hơn hai lần so với giá đất mặt tiền đường Đồng Khởi, tức là đường Tự Do cũ ở trung tâm quận 1.

 

Nhưng ai được lợi từ mức giá cao ngất ngưởng này? Người dân Thủ Thiêm bị cướp đất, bị đuổi khỏi nhà cửa phải lang thang vất vưởng và kiện tụng hơn 20 năm nay không hề được lợi. Cô Nguyễn Thùy Dương, một người dân Thủ Thiêm bị mất đất và phản kháng nhà cầm quyền, cho biết trên Facebook cá nhân mức giá mà nhà cầm quyền “đền bù” cho người dân ở đây khi đuổi họ đi nơi khác: “Giá đất biền rạch ở Thủ Thiêm là 75 ngàn đồng [$3.2]/m2. Giá đất nông nghiệp là 150 ngàn đồng [$6.5]/m2. Giá đất ở thấp nhất là 2.3 triệu đồng [$100]/m2. Giá đất ở cao nhất là 19 triệu 300 ngàn [$838]/m2. Đa số nhận 3 đợt nên tiền bị xé nát không mua được gì. Và bây giờ, người ta đem bán đấu giá với giá thấp nhất trên 400 triệu đồng [$17,358]/m2. Giá cao nhất là hơn 2 tỷ đồng [$86,792]/m2. Ai lời chứ dân nào lời?”

 

Do luật pháp của đảng Cộng Sản Việt Nam (CSVN) quy định “đất đai là sở hữu toàn dân do nhà nước thống nhất quản lý” nên Sài Gòn dưới thời ông Lê Thanh Hải (Hai Nhựt), bí thư Thành Ủy, đã ra tay tước đoạt quyền chủ đất của người dân với mức bồi thường rẻ mạt như vậy để rồi sau khi kết nối giao thông và mở mang đường sá thì bán lại với mức giá cao hơn 1,000 lần! Trong số tiền lời từ bán đất này hẳn có không ít nước mắt và máu của hàng vạn dân oan Thủ Thiêm.

 

Không chỉ Lê Thanh Hải và bè đảng, cũng không phải chỉ ở Thủ Thiêm, Sài Gòn mà cưỡng đoạt đất đai của người dân rồi bán lại cho các công ty bất động sản với giá trên trời là “chủ trương” nhất quán của đảng CSVN và được guồng máy chính quyền các cấp thực hiện ráo riết trong nhiều năm qua, trên khắp các vùng đất nước từ Nam chí Bắc.

 

Tiền bán đất là nguồn thu vào ngân sách lớn nhất bên cạnh các nguồn thu từ khai thác dầu thô và thu thuế. Những năm gần đây, dầu mỏ bắt đầu cạn kiệt, nguồn thu thuế nhập cảng giảm mạnh do Việt Nam phải giảm thuế nhập cảng theo các hiệp định thương mại đã ký kết với nước ngoài. Tình hình đó buộc chính quyền các địa phương phải đẩy mạnh việc bán đất để bù đắp.

 

Vụ đấu giá bốn lô đất Thủ Thiêm, với tổng diện tích khoảng 30,000 mét vuông, dự tính mang về cho ngân sách Sài Gòn hơn 37,346 tỷ đồng ($1.6 tỷ) vào lúc ngân khố cạn kiệt vì dịch bệnh được thực hiện khẩn cấp vì lý do đó.

 

“Đất đai của toàn dân” là nguồn tham nhũng của quan chức

 

Đất đai được rao bán có nhiều loại; có thể là rừng biển sông hồ mà tiền nhân khai phá và để lại, có thể là “công sản” – tức là đất đai mà nhà nước chiếm dụng từ việc tịch thu các cơ sở tôn giáo, cơ sở của chính quyền Việt Nam Cộng Hòa, nhất là các trại gia binh, doanh trại quân đội có diện tích rộng và nằm ở các vị trí đắc địa; nhưng phần lớn là đất đai các khu dân cư mà người dân đã sinh sống từ lâu đời bị chính quyền “giải tỏa” để thực hiện các “dự án phát triển.”

 

Ruộng vườn, ao hồ bị lấp, núi đồi bị san bằng bất chấp hậu quả là lũ lụt, xáo trộn môi trường sinh thái, miễn là có đất để bán! Nhà cầm quyền chỉ việc vẽ ra các dự án, hoặc câu kết với các công ty bất động sản “cá mập đất,” phê duyệt các dự án mà đám này trình lên, rồi xua các sai nha công an, bộ đội, dân phòng ào tới “cưỡng chế,” đuổi người dân ra khỏi mái ấm của họ, bất chấp pháp luật và đạo lý.

 

Đất đai cũng là nguồn tham nhũng chủ yếu của các quan chức. Khi được đảng sắp xếp vào một ghế lãnh đạo địa phương nào đó, một quan chức bỗng dưng trở thành ông chủ của vô số đất đai trong địa bàn mà ông ta cai trị, ông ta có thể dùng “đất vàng” để biếu xén, hối lộ cấp trên, cấp đất cho tay chân thuộc hạ để lập vây cánh, cho vợ con, họ hàng thân thuộc, thậm chí cho nhân tình.

 

Phổ biến nhất là quan chức chính quyền câu kết với công ty bất động sản, ký duyệt bán nhiều lô đất với giá chỉ bằng một phần giá thị trường; doanh nghiệp muốn nhận đất tất nhiên phải biết điều mà trả phần tiền chênh lệch vào túi riêng của các quan chức liên quan.

 

Các vụ án đang diễn ra ì xèo ở Sài Gòn, xử những quan chức cao cấp của thành phố như Tất Thành Cang, Nguyễn Thành Tài, Nguyễn Hữu Tín… hay các vụ án Vũ Huy Hoàng, Phan Văn Anh Vũ (Vũ “Nhôm”) ở Hà Nội đều bắt nguồn từ chuyện quan chức câu kết với doanh nghiệp để tham nhũng đất đai mà ngôn ngữ pháp luật Việt Nam gọi là tội “vi phạm quy định về quản lý, sử dụng tài sản nhà nước gây thất thoát, lãng phí.”

 

Một ví dụ, chỉ riêng vụ duyệt bán cho công ty Hoa Tháng Năm của Lê Thị Thanh Thúy lô “đất vàng” số 8-12 Lê Duẩn, sau lưng nhà thờ Đức Bà, ông Nguyễn Thành Tài, cựu phó chủ tịch thành phố, và tay chân của ông Tài đã làm thất thoát 1,927 tỷ đồng ($83.5 tỷ), theo bản án của tòa kết án, ông Tài tám năm tù. Ông Tài còn dính vào nhiều vụ tham nhũng đất đai khác như vụ tài sản số 185 Hai Bà Trưng, quận 3, trao đổi với bà trùm Dương Thị Bạch Diệp.

 

Chính vì đất đai là nguồn nuôi sống chế độ và làm giàu cho các quan tham từ trung ương xuống địa phương cho nên tất cả những tiếng kêu gào thảm thiết của hàng triệu dân oan bị mất đất, lời kêu gọi sửa đổi cái Luật Đất Đai quy định mà giới trí thức liên tục đưa ra đã không bao giờ được chính quyền Cộng Sản đoái hoài tới. Lý do mà đảng Cộng Sản viện dẫn là học thuyết Cộng Sản xác định phải “công hữu hóa tư liệu sản xuất,” nếu trả lại quyền sở hữu đất đai cho người dân sẽ xóa nhòa đặc điểm của chủ nghĩa xã hội!

 

Mô hình kinh doanh “tay không bắt giặc”

 

Trở lại vụ đấu giá đất với mức giá điên khùng ở Thủ Thiêm. Ngay sau khi phiên đấu giá kết thúc, đã có ý kiến cho rằng nhiều khả năng các công ty trúng đấu giá sẽ “âm thầm bỏ tiền cọc” do bị “hớ,” do thực lực kém – một hiện tượng thường xảy ra gần đây ở Hà Nội, Bắc Giang, Hà Tĩnh, Thanh Hóa…

 

Theo quy định đấu giá, trong thời hạn năm ngày kể từ ngày đấu giá, người trúng đấu giá phải ký hợp đồng mua bán tài sản, nếu không ký sẽ bị mất tiền đặt cọc; rồi sau 30 ngày kể từ ngày ký hợp đồng, người trúng đấu giá phải thanh toán cho ngân sách nhà nước 50% số tiền; 60 ngày tiếp theo phải thanh toán đủ số tiền còn lại. Chính quyền đang hy vọng sẽ thu được 37,346 tỷ đồng ($1.6 tỷ) vào giữa Tháng Ba, 2022, nhưng niềm hy vọng này khá mong manh.

 

Theo truyền thông trong nước, công ty bất động sản Ngôi Sao Việt, trúng đấu giá lô đất 3-12 với giá 24,500 tỷ đồng ($1.062 tỷ), chỉ là một công ty nhỏ, vốn chủ sở hữu chỉ có 1,902 tỷ đồng ($82.5 triệu) và hiện đang mắc nợ nhiều gấp 3.4 lần vốn chủ sở hữu. Điều đó có nghĩa là công ty này không có đủ thực lực tài chính để mua lô đất có giá cao gấp 13 lần vốn liếng của công ty.

 

Ba công ty trúng đấu giá còn lại – công ty thương mại Bình Minh mua lô 3-9 giá 5,026 tỷ đồng ($218 triệu), công ty cổ phần Dream Republic mua lô 3-5 giá 3,820 tỷ đồng ($165 triệu) và công ty cổ phần Sheen Mega mua lô 3-8 giá 4,000 tỷ đồng ($173 triệu) – cũng ở vào hoàn cảnh tương tự. Hiện chưa rõ các công ty này có được các ngân hàng quốc doanh chống lưng và giúp họ trả các khoản tiền khổng lồ nói trên trong vòng 90 ngày hay không.

 

Thật ra hiện tượng “vung tay quá trán” như vậy của các công ty bất động sản ở Việt Nam không mới. Dư luận trong nước vẫn gọi các công ty này là những kẻ “tay không bắt giặc” – kinh doanh không cần vốn liếng mà dựa vào mối quan hệ với giới quan chức cầm quyền và giới tài chính ngân hàng. Kịch bản khá đơn giản: công ty vẽ ra dự án xây cất nhà cửa, chạy chọt để được chính quyền phê duyệt rồi chạy chọt để ngân hàng “rót vốn” theo kết quả được phê duyệt đó. Rồi khi dự án được khởi công, công ty bắt đầu huy động vốn của khách hàng tiềm năng – người mua nhà, mua căn hộ phải đóng tiền trước cho sản phẩm nhà đất mà mình sẽ nhận được trong tương lai.

 

Một phương thức vay vốn khác được các ông trùm bất động sản ưa chuộng là phát hành trái phiếu doanh nghiệp. Do lãi suất tiền gửi tiết kiệm ở các ngân hàng Việt Nam hiện nay khá thấp so với lạm phát nên trái phiếu doanh nghiệp với lãi suất cao hơn trở thành kênh đầu tư mà người dân đô thị Việt Nam lựa chọn. Theo số liệu của Bộ Tài Chính Việt Nam, trong 11 tháng đầu năm 2021, dù dịch bệnh và kinh tế đình đốn, các doanh nghiệp Việt Nam nói chung đã huy động hơn 436,000 tỷ đồng ($19 tỷ) qua phát hành trái phiếu doanh nghiệp, tăng 23% so với cùng kỳ năm 2020.

 

Nếu mọi chuyện suôn sẻ thì tất cả các bên – công ty bất động sản, chính quyền, quan chức lãnh đạo, ngân hàng, khách hàng – đều có phần, thiệt hại chủ yếu rơi vào những gia đình bị giải tỏa để giao đất cho công ty làm dự án. Nhưng nếu có một trục trặc nào đó, chẳng hạn như giá nhà đất ở khu vực dự án bị sụt giảm, ngân hàng chậm giải ngân hoặc siết chặt việc cho vay thì dự án có nguy cơ đổ vỡ, khách hàng bị chậm giao nhà, thậm chí không được giao nhà như hợp đồng, dẫn tới kiện tụng kéo dài. Nếu doanh nghiệp bị vỡ nợ thì những người mua trái phiếu của họ nhiều phần sẽ trắng tay!

 

Ở một số trường hợp, dự án nhà đất được vẽ ra là “dự án ma”, không có trong thực địa mà được chủ đầu tư quảng cáo rầm rộ chỉ để huy động tiền của người mua nhà với mục đích lừa đảo. Báo chí trong nước gần đây liệt kê rất nhiều vụ lừa đảo bất động sản bằng “dự án ma” ở khắp các tỉnh thành từ Sài Gòn, Bình Dương, Bình Thuận, Thừa Thiên Huế, Nghệ An, Hà Nội… khách hàng mất trắng hàng ngàn tỷ đồng. Chỉ cần vào Google tìm kiếm thông tin “lừa đảo bất động sản” bằng tiếng Việt sẽ nhận được hơn 11 triệu kết quả.

 

Từ chuyện Evergrande bên Tàu

 

Trung Quốc đang chứng kiến các đại công ty bất động sản như tập đoàn Hằng Đại (Evergrande) bị “vỡ nợ hạn chế” do không trả được tiền lời trái phiếu quốc tế, hơn 1.5 triệu khách hàng không nhận được căn nhà đã đặt mua giữa lúc thị trường nhà đất các thành phố Trung Quốc bị đóng băng, giá nhà đất quay đầu giảm mạnh. Phương thức kinh doanh của các ông trùm bất động sản Việt Nam hoàn toàn là bản sao của các ông trùm Trung Quốc, từ câu kết với quan chức chính quyền, thổi giá tài sản đến phát hành trái phiếu huy động vốn, nên sự sụp đổ của các tập đoàn Trung Quốc đang gây chấn động lớn ở Việt Nam.

 

Hồi giữa Tháng Mười Một vừa qua, ông Phạm Minh Chính, thủ tướng CSVN, đã phải ký công điện số 8857/CĐ–VPCP yêu cầu Bộ Tài Chính kiểm tra việc phát hành và sử dụng vốn trái phiếu doanh nghiệp ở các công ty bất động sản và ngân hàng liên quan tới bất động sản, báo cáo cho ông ta trước ngày 15 Tháng Mười Hai!

 

Evergrande và các đại gia nhà đất Trung Quốc bị vỡ nợ phần lớn do “thổi giá” sản phẩm lên cao, kích thích đầu cơ, làm phồng bong bóng bất động sản. Lo ngại trước tình trạng đầu cơ nhà đất đe dọa sự ổn định của hệ thống tài chính, hồi giữa năm nay nhà cầm quyền Bắc Kinh vội vã ban hành quy định “ba lằn ranh đỏ,” đặt giới hạn nợ so với vốn và tài sản của doanh nghiệp thì các đại gia nhà đất bắt đầu choáng váng. Nhiều tập đoàn không thể tiếp tục vay nợ để hoàn thiện các dự án, để trả lãi các khoản vay cũ, trái phiếu biến thành “rác” và dây chuyền phá sản theo kiểu domino bắt đầu với tập đoàn Evergrande.

 

Việt Nam chưa có những đại công ty bất động sản quy mô cỡ Evergrande nhưng vụ vỡ nợ của Evergrande cho thấy mô hình kinh doanh nhà đất dựa vào quan hệ với quan chức và ngân hàng tiềm ẩn những rủi ro vô cùng lớn mà người trả giá là cả nền kinh tế. Vụ đấu giá đất ở Thủ Thiêm vừa qua và mức giá đất trên trời có thể là dấu hiệu cảnh báo bong bóng bất động sản ở Việt Nam đã phình to quá cỡ, sẽ phải nổ tung và kéo theo sự sụp đổ của một nền kinh tế chủ yếu dựa vào tài nguyên đất đai thay vì công nghệ hay sản xuất. [qd]