SỬA LUẬT ĐẤT ĐAI : KINH TẾ THỊ TRƯỜNG ĐỊCH THỨC PHẢI CÓ (RFA)

 

Sửa Luật Đất đai: kinh tế thị trường đích thực phải có!

RFA
2022.09.20

https://www.rfa.org/vietnamese/in_depth/amendment-of-the-land-law-to-reduce-lawsuits-a-difficult-question-to-answer-09202022124910.html

 

Cơ quan chức năng Việt Nam mới đây nhìn nhận Luật Đất đai hiện hãy còn nhiều bất cập, vướng mắc… cần sửa đổi để phù hợp thị trường, tránh khiếu kiện.

 

Thông tin vừa nói được đưa ra tại Hội thảo về những vướng mắc, bất cập trong Luật Đất đai năm 2013 và giải pháp sửa đổi, bổ sung nhằm bảo đảm quyền và lợi ích tổ chức, cá nhân được tổ chức tại Hà Nội hôm 14/9/2022.

 

Ông Nguyễn Quang Tuyến, Trưởng khoa Pháp luật kinh tế - Trường Đại học Luật Hà Nội khi phát biểu tại Hội thảo cho rằng, việc sửa đổi Luật Đất đai 2013 cần đảm bảo tính thống nhất, đồng bộ và hài hòa giữa Luật Đất đai và các đạo luật khác có liên quan… đây là giải pháp tránh khiếu kiện liên quan đất đai.

 

Nhà báo độc lập Nguyễn Ngọc Già nhận định với RFA về vấn đề này từ Sài Gòn hôm 20/9:

 

“Vấn đề đất đai nói chung và luật đất đai nói riêng đối với Việt Nam hiện nay có thể nói là vô cùng phức tạp. Bởi vì mấy lý do, thứ nhất luật đất đai nó dính dáng đến 20 luật khác. Thứ hai đất đai ở Việt Nam thì tất cả mọi người đều biết, được định nghĩa là sở hữu toàn dân do nhà nước trực tiếp thống nhất quản lý.

Trên thực tế sở hữu này là sở hữu của nhà cầm quyền cộng sản Việt Nam. Chính sở hữu này đã đẩy xung đột của người dân và nhà nước lên cao. Tình hình thực tế này đã âm ỉ bùng nổ suốt hơn 20 năm qua kể từ khi Việt Nam bắt đầu hội nhập với thế giới, nhưng lại không hội đủ yếu tố để mà giống như các nước trong đó. Yếu tố quan trọng nhất mà không có là kinh tế thị trường.”

 

Trên thực tế cho đến nay, Hoa Kỳ và nhiều quốc gia khác ở phương Tây chưa công nhận Việt Nam có kinh tế thị trường. Thứ ba, theo Nhà báo Nguyễn Ngọc Già, vì không có kinh tế thị trường nên vấn đề đất đai suốt hàng chục năm qua chỉ làm lợi cho các tập đoàn bất động sản, nhà nước thì thu được tiền sử dụng đất, nhưng dân thì không có gì, gần như mất hết, thậm chí là mất mạng… Ông Già cho rằng, đây là một bằng chứng không thể chối cãi khi hầu hết các tập đoàn lớn nổi tiếng hiện nay ăn nên làm ra toàn bộ từ bất động sản.

 

Phó Chủ tịch MTTQ Việt Nam Nguyễn Hữu Dũng tại Hội thảo cho biết bất cập trong Luật Đất đai năm 2013 thể hiện rõ khi bảng giá đất tại một số địa phương mới bằng khoảng 65% so với giá thị trường.

 

Trong khi nhà nước cưỡng chế đất của dân luôn đưa ra bảng giá đất thấp hơn nhiều so với giá thị trường, thì giá tính thuế khi người dân chuyển quyền sử dụng đất luôn bị cơ quan chức năng tìm cách nâng lên. Đơn cử trong quý I năm 2022, cứ năm hồ sơ mua bán đất tại TPHCM thì một bị cơ quan thuế buộc phải nâng giá chuyển nhượng đã khai lên sát giá thị trường, nhằm thu được thuế nhiều hơn. Việc cơ quan thuế TPHCM trả hồ sơ mua bán nhà đất vì bị cho là 'khai giá quá thấp' đã giúp ngân sách nhà nước thu thêm 147 tỷ đồng tiền thuế trong quý I.

 

Một người (giấu tên vì lý do an ninh) chuyên kinh doanh bất động sản ở Sài Gòn, khi trả lời RFA liên quan vấn đề này cho biết cũng có khung giá đất, tuy nhiên rất chênh lệch với giá thị trường, có khi chỉ bằng 20% giá thị trường:

 

“Có khung giá chứ, hàng năm thì mọi tỉnh thành phố, kể cả phường luôn có quy định. Ví dụ như Thủ Đức có phường Linh Đông, Linh Chiểu, Linh Xuân... Ở Mỹ Tho cũng quy định luôn và chi tiết đến từng đường, ví dụ như mặt tiền đường Hà Huy Giáp mặt tiền từ đoạn nào đến đoạn nào thì giá bao nhiêu? Quẹo vô hẻm thì theo hệ số hẻm xa, hẻm gần, hẻm một xẹt, hai xẹt... Nhưng khung giá với thực tế luôn luôn cách nhau nhiều, vì không cập nhật... Giá Nhà nước luôn luôn thấp hơn giá thực tế 1/3, 1/2... có những cái đặc biệt 1/10, 1/5 giá thị trường.”

 

Theo Luật Đất đai hiện hành, đất đai thuộc sở hữu toàn dân... nhưng do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và quản lý. Việc chuyển nhượng và kinh doanh đất đai được khuyến khích để đảm bảo nền kinh tế vận hành theo các nguyên tắc thị trường. Tuy nhiên, do quy định không rõ ràng đã dẫn đến nhiều bất cập trong thực tế quản lý.

 

Một luật sư ở Việt Nam không muốn nêu tên vì lý do an ninh, nói với RFA hôm 20/9 về những bất cập liên quan Luật Đất đai:

 

“Cụm từ ‘đất đai sở hữu toàn dân, do Nhà nước thống nhất quản lý’ nó giống như cái quái thai của nhân loại. Của toàn dân là của ai? Toàn dân là ai, mà tại sao nhà nước thống nhất quản lý? Mà Nhà nước nào quản lý… cấp xã, cấp huyện, cấp tỉnh hay cấp trung ương để mà sử dụng hết quyền của Nhà nước để tước đoạt đất của người dân.

Thông thường tài sản có ba quyền cơ bản, thứ nhất là quyền chiếm hữu, rồi đến quyền sử dụng và quyền định đoạt… Nhưng đối với đất đai chỉ là chiếm hữu và sử dụng thôi, còn định đoạt là của Nhà nước.”

 

Nên theo luật sư này, quyền định đoạt của người dân chỉ mang tính hình thức. Ông nếu ví dụ so sánh:

 

“Ví dụ công chức Việt Nam có tiền qua Mỹ mua đất được không? Được chứ… Trung Quốc qua Mỹ mua đất cũng được. Mỹ không sợ Trung Quốc mua đất rồi thành đất của Trung Quốc. Nhưng riêng đối với Việt Nam, họ đẩy mạnh tính dân tộc và nói rằng nước ngoài vô mua đất sẽ thành đất của nước ngoài… Điều đó không đúng, người ta đều có những quy định về quyền sở hữu rõ ràng, khi mà Nhà nước muốn thu hồi đất để làm gì đó thì Nhà nước phải bồi thường thỏa đáng, chứ không phải một một mét vuông bằng giá một que kem sau đó bán hàng triệu, thậm chí hàng tỷ giống như những khu đất vàng tại Sài Gòn và Hà Nội. Như vậy quyền sử dụng đất của người dân, nếu người ta không đồng ý bán, thì Nhà nước tước đoạt bằng vấn đề cưỡng chế.”

 

Như vậy để mà nói sửa Luật Đất đai thì theo luật sư này, phải làm sao công nhận quyền sở hữu của người dân bao gồm ba quyền năng dân sự cơ bản: thứ nhất là quyền chiếm hữu, thứ hai là quyền sử dụng và thứ ba là quyền định đoạt, chứ không phải là một cơ quan nhà nước nào định đoạt.

 

Nhà báo Nguyễn Ngọc Già nhận định thêm:

 

“Một điểm nữa là sửa luật đất đai hiện nay dường như có vẻ là nhà cầm quyền cộng sản Việt Nam họ đang cố gắng để làm sao thu ngân sách lên thêm. Chứ còn tính đến quyền lợi của người dân sao cho bớt thiệt thòi thì tôi chưa thấy. Điểm nữa rất quan trọng trong luật đất đai chính là giá đất. Bây giờ họ nói cố gắng đưa giá đất sát với giá thị trường, thì thử hỏi giá thị trường ai chi phối? Ai thao túng? Ai định giá thị trường đây? Tất cả đều nằm trong nhóm lợi ích, lợi ích của những tập đoàn tiếng tăm.”

 

Nói tóm lại, Nhà báo Nguyễn Ngọc Già cho rằng, Luật Đất đai mà Việt Nam đang cố gắng sửa chữa là một bài toán vô cùng phức tạp,  mà cho tới nay không thể có lời giải.