SỞ HỮU ĐẤT ĐAI & ỔN ĐỊNH XÃ HỘI (Vũ Quang Việt)

Sở hữu đất đai và ổn định xã hội     

Vũ Quang Việt

Cập nhật lần cuối 06/11/2013

http://www.diendan.org/viet-nam/so-huu-dat-dai-va-on-dinh-xa-hoi

Khi sở hữu tư nhân đất đai không được chấp nhận thì nó tiếp tục là mầm mống tạo bất ổn xã hội và điều này sớm hay muộn cũng sẽ phải giải quyết. Lý do đơn giản là đất đai là nguồn tài nguyên và nguồn sống của nông dân chiếm tới 70 % người dân Việt Nam. Các nhà lý thuyết “ xã hội chủ nghĩa ” hiện nay cho rằng đất đai cũng như hầm mỏ là một loại tài sản do thiên nhiên ban tặng, không thể tự tái sinh nên không thể tư hữu hóa mà phải là “ sở hữu toàn dân ”. Tài nguyên thiên nhiên không do con người làm ra như hầm mỏ, bầu trời, sông biển thuộc sở hữu nhà nước là điều hợp lý, dù rằng có nước công nhận sở hữu tư nhân nằm dưới đất tư hữu. Nhưng đất đai khác với các tài nguyên thiên nhiên khác vì chúng có lịch sử lâu đời về khai phá, được sử dụng và công nhận rộng rãi bởi cộng đồng và luôn gắn liền với tư nhân, dưới hình thứ sở hữu cá nhân (dân đinh, vua chúa) và tập thể (như cộng đồng làng xã). Chỉ từ khi có việc nhân danh “ chủ nghĩa xã hội ” đất đai mới bị coi là “ sở hữu toàn dân ” nhưng về thực chất “ toàn dân ” không có quyền gì. “ Sở hữu toàn dân ” thật ra là một ý niệm tiếm danh (misnomer), ngoa ngữ bởi vì thực chất nó là sở hữu nhà nước. Không có việc “ toàn dân ” có quyền gì ở đây mà là quyền của những người cầm quyền. Bài viết này nhằm phân tích quyền sở hữu và quyền sử dụng và nêu ra những khả năng bất ổn xã hội có thể mang đến khi quyền tư hữu đất đai không được công nhận.

Trước tiên hãy bàn về quyền sở hữu, rồi bàn đến quyền sử dụng và sau đó là ảnh hưởng của các cách xử lý khác nhau.

1. Quyền sở hữu đất

Quyền sở hữu gồm những quyền được chấp nhận rộng rãi và được pháp luật bảo về ở hầu hết mọi nước :

a.     Quyền sử dụng vĩnh viễn

b.    Quyền thụ hưởng mọi lợi ích kinh tế và phi kinh tế mà tài sản sở hữu mang đến

c.     Quyền chuyển nhượng (bán, cho thuê, hoặc cho không)

d.    Quyền cấm người khác xâm phạm sở hữu.

Các quyền thuộc quyền sở hữu ở bất cứ nước nào cũng bị hạn chế bởi luật pháp như luật quy hoạch (đất nông nghiệp không được đem xây nhà cho thuê chẳng hạn), luật bảo vệ môi trường, và trong trường hợp vì lợi ích chung, ở mọi nước nhà nước có thể nhân danh quyền eminent domain để trưng thu, v.v. Trong trường hơp đem bán hoặc bị trưng thu, thì việc chuyển nhượng sẽ dựa vào giá trị của chúng. Giá trị này về mặt kinh tế cũng phải phản ánh giá trị lợi ích kinh tế mà nó mang lại khi sử dụng, được các nhà kinh tế gọi là giá cơ hội (opportunity cost). Các nhà đầu tư đều có phương pháp đánh giá để tìm ra giá trị mà họ muốn thu được khi đem bán. Giá thị trường không nhất thiết bằng với giá trị tính toán trên nhưng phải phản ánh nó. Nó là chuẩn để người bán và người mua dựa vào để thương thảo giá. Bản thân người viết cũng đã tham gia vào việc tính giá các tòa nhà thuộc khu World Trade Center ở thành phố New York có doanh nghiệp công Port Authority of New York and New Jersey vào năm 1982-1983 trước khi chúng bị phá hoại vào năm 2001 nên những trình bày ở đây không phải chỉ là chuyện lý thuyết.

2. Quyền sử dụng đất

Quyền sử dụng không phải là quyền sở hữu cho nên không có tính chất vĩnh viễn, quyền sử dụng vì thế bị giới hạn về thời gian theo hợp đồng giữa bên sở hữu và bên sử dụng. Khi người sở hữu đem cho thuê có thời hạn, tức là giao quyền sử dụng cho người khác theo hợp đồng. Hợp đồng đó nếu có điều khoản cho phép chuyển nhượng cho người thứ ba thì hợp đồng cũng có giá trị trên thị trường. Đó là giá trị sử dụng trong thời hạn còn lại theo hợp đồng. Giá trị này là tài sản của người có quyền sử dụng.

3. Nguyên tắc định giá

Việc tính toán giá, giá tài sản sở hữu hay giá hợp đồng sử dụng có thể chuyển nhượng đều dựa vào cùng một nguyên tắc, có thể công thức hóa. Sự khác biệt chính là : 1) thời hạn của quyền sử dụng : vĩnh viễn hay có thời hạn thấp hơn vĩnh viễn, 2) thu nhập ròng thu được mà quyền sử dụng mang lại từng thời kỳ trong thời gian sử dụng. Coi hộp về nguyên tắc tính giá sử dụng.

Nguyên tắc định giá hợp đồng đất vĩnh viễn hay có thời hạn

• Giá trị hợp đồng đất = Tổng giá trị thu nhập ròng thu được trong thời hạn hợp đồng, tính theo giá trong thời điểm hiện tại = Thu nhập ròng của năm thứ nhất còn lại trên hợp đồng + ... + thu nhập ròng của năm cuối cùng hợp đồng.
• Thu nhập ròng = thu nhập thu được trong sử dụng – chi phí sử dụng.

Nhận xét :

Để tính giá trị hợp đồng, cần tính được thu nhập ròng và cần có suất chiết khấu thực (có khử ảnh hưởng của lạm phát).

Giá trị hợp đồng tính theo cách trên là giá cơ hội (opportunity cost) như trên không nhất thiết bằng giá trên thị trường, tuy nhiên nó là chuẩn để người bán và mua hợp đồng dựa vào để thương thảo.

Giá trị hợp đồng đòi hỏi nhiều thông tin mà các công ty chuyên nghiệp có thể thu thập để tính.

Ở nhiều nước, như ở Mỹ chẳng hạn, khi nhà nước muốn trưng thu, thì nhà nước và người bị thu sẽ đưa ra giá trị mà từng bên coi là khách quan. Quan tòa là nơi tốt nhất giải quyết hoặc đi đến đồng thuận giữa hai bên hoặc quan tòa sẽ quyết định cuối cùng. Quan tòa cũng sẽ quyết định việc trưng thư có vì lợi ích chung không hay là vì mục đích tư lợi của một hay vài cá nhân. Tất nhiên cũng có thể có phương pháp khác để đi đến đồng thuận khi nhà nước trưng thu, nhất là khi nhà nước cần trưng thu cả khu vực có ảnh hưởng đến nhiều người có sở hữu, như đồng thuận của tuyệt đại đa số người bị ảnh hưởng. Ở Việt Nam, ông Đặng Hùng Võ đã đưa ra giải pháp là cần ít nhất 70 % những người bị trưng thu đồng ý vì quan tòa có thể không liêm chính, hoặc bị áp lực chính trị.

4. Ảnh hưởng kinh tế khi sở hữu không được công nhận

Công thức tính giá cho ta thấy với các điều kiện sử dụng bị hạn chế giống nhau, có thể định nghĩa quyền sở hữu là quyền sử dụng với thời gian vô tận.

Giá trị quyền sử dụng tùy thuộc vào một yếu tố quan trọng, đó là thời hạn sử dụng, mà thời hạn có thể đi từ zero đến vĩnh viễn. Khi hợp đồng tiến đến hạn thì giá trị hợp đồng tiến tới zero. Quyết định đầu tư cho mảnh đất là tùy thuộc vào thời hạn dài ngắn trong hợp đồng. Về mặt kinh tế, khi hợp đồng gần đến hạn thì không có lý do gì người sử dụng phải đầu tư dài hạn thêm vì không biết ông chủ sở hữu có gia hạn không, gia hạn bao lâu và giá phải trả cho người sở hữu.

Đối với tài nguyên thiên nhiên như hầm mỏ, hay rừng, biển, kể cả đất đai khai thác khác thuộc quyền sở hữu nhà nước thì người sở hữu và người có hợp đồng biết rõ các điều kiện về mặt pháp lý là khi hợp đồng hết hạn tài sản này phải hoàn trả không điều kiện, và không có bồi thường.

Đối với đất đai của người dân đặc biệt là đất nông nghiệp của nông dân, khi sở hữu tư nhân không được chấp nhận, tức là quyền sử dụng không vĩnh viễn thì cái thời hạn sử dụng luôn luôn là gông đeo cổ người dân.

Triết lý không chấp nhận sở hữu cá nhân tức hạn chế thời hạn giao đặt ra một số vấn đề sau :

• Số phận người nông dân Việt Nam chiếm 70 % dân số bị đặt vào một tương lai cực kỳ bất an. Người có quyền sử dụng chỉ được giao đất một số năm, và không biết chuyện gì sẽ xảy ra sau hợp đồng : họ có được tiếp tục không, với điều kiện nào. Như thế người nông dân không những chỉ hành động một cách ngắn hạn mà còn giảm đầu tư khi thời gian đi dần đến hạn. Nền kinh tế sẽ rơi vào tình thế bất an.
• Với luật định hợp đồng thời hạn, người nông dân có quyền sử dụng đất khó lòng dùng chúng làm thế chấp nhất là khi sắp tới hạn vì giá trị của hợp đồng tùy thuộc vào thời hạn sử dụng ngắn hay dài. Quyết định một thời hạn sử dụng ngắn hơn vô tận (tức là sở hữu) đương nhiên đưa giá trị chúng xuống thấp hơn giá trị của nó nếu nó là quyền sở hữu.
• Đối với đất đai được giao để làm nhà ở hay để làm khu công nghiệp cũng phải đối phó với tình thời hạn của hợp đồng đất đai, tuy nhiên nếu là người đầu tư họ đã tính toán với các hạn chế này, và nhận thức rõ là đất đai phải trả lại không bồi hoàn khi hợp đồng khi hết hạn.
• Hiện nay không có cơ sở để quyết định ai có quyền giao, ai được giao và thời gian giao để bảo đảm ý nghĩa đất đai thuộc “ sở hữu toàn dân ”. Các quyết định quan trọng trên sẽ tiếp tục thuộc chính quyền, và dựa vào sự tùy tiện của các cấp chính quyền. Hiến pháp hiện nay và sắp tới giao “ quyền tùy tiện ” này cho các cấp chính quyền thì đương nhiên mở ra lỗ hổng để các cá nhân lãnh đạo chính quyền khai thác chiếm dụng thặng dư. Quyền giao đất đương nhiên tạo nên một tầng lớp chiếm đoạt thặng dư (rent seeking).

5. Trưng thu đất vì lợi ích chung

Như đã trình bày, việc trưng thu đất là điều mà mọi nước đều có, dựa vào quyền eminent domain của nhà nước. Vấn đề là họ giải quyết trên cơ sở của luật pháp về nguyên tắc lợi ích chung và nguyên tắc định giá trên cơ sở giá cơ hội đã bàn ở trên. Không có việc giao cho các cấp chính quyền quyết định thế nào là lợi ích công và quyền quyết định giá. Luật pháp Việt Nam có thể sửa đổi – mặc dù đây vẫn là điều không tưởng – để giải quyết công bằng và hợp lý việc trưng thu đất vì lợi ích chung (liên quan đến nguyên tắc quyết định giá và quyết định thế nào là lợi ích chung) nhưng sẽ không giải quyết được vấn đề về tính bất an về thời hạn hợp đồng khi quyền tư hữu về đất đai không được chấp nhận.

6. Vấn đề lo sợ nông dân không có đất cày

Ngày xưa, chính vì lo sợ người nông dân không có đất cày cấy mà trước đây nhiều nước đã có chương trình cải cách ruộng đất, trưng thu đất của các đại điền chủ và bán lại cho nông dân để người nông dân có đất cày cấy và sau đó áp dụng chính sách hạn điền. Thời hiện đại khi phát triển kinh tế đã dựa vào công nghiệp hóa, do đó mà chiều hướng chung trên toàn cầu là số nông dân ngày càng giảm để trở thành công nhân thì việc tập trung ruộng đất để áp dụng đại nông canh tác, tăng năng suất lại là yêu cầu ngược lại ngày xưa. Do đó việc nới rộng mức hạn điền lại là điều cần thiết. Ngoài ra việc khuyến khích nông dân tập trung đất thành hợp tác xã hay công ty cổ phần cũng là điều nên khuyến khích.

VŨ QUANG VIỆT

NGUỒN : tác giả gửi Diễn Đàn ngày 5.11.2013